別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 塩谷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩谷 -2 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　亮介   TEL.

鑑定評価額 8,940,000 円  １㎡当たりの価格 8,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩谷郡塩谷町大字田所字柿木山２３４０番７ ②地積 　(㎡) 1,016   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 県道沿いの住宅地域 南東12m県道 水道 矢板 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 矢板駅　南西方 7.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 矢板市への２つの県道の分岐点付近に位置し、周囲に山林、農地等が多く見られる中、住宅等が散在する地域で ある。地域要因に大きな変動要因は特に認められなく、今後も現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 当該地域は、周囲に農地、林地が多く見られる中、県道沿いに住宅等が散在する集落である。同一需給圏は、塩谷町を 中心に隣接市町を含む住宅地域の圏域である。需要者の中心は町内在住者等で、当該地域に地縁的選好性を有する者で ある。当町には農業以外の産業は余りなく、過疎化が進行しており、不動産への新規需要及び供給は非常に少ない。宅 地の取引は殆どなく、画地の規模もまちまちであるので、需要の中心と言えるような価格帯は見出しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパート等の収益物件は見られず、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。当該地域では自己 使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的な地域である。よって、市場 において実際に行われた取引事例をもとに試算された実証的で規範的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま え、不動産市場の動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さくら -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [128.6] [100.0] 100 8,790  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直しの動きだが、消費者物価 は上昇、金利上昇懸念も見られ不透明感有り 。当町では過疎化が進行し、高齢化率は４割 を超えている。 周囲を山林、農地に囲まれた地域で、格別な 変動要因は認められない。過疎化等の進展に より不動産市場は低迷し、需要及び流動性の 低下が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％