別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 壬生 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   壬生 -11 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　坂本　嘉男   TEL.

鑑定評価額 5,090,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下都賀郡壬生町大字安塚字西原２３８９番１１外 ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 等が見られる住宅地 域 北西6m国道 水道、下水 安塚 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 前面道路の拡幅整備事業が進 捗中 街 路 ６ｍ国道 交通 施設 安塚駅北西方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに農家住宅、一般住宅等が見られる住宅地域で、今後も現状にて推移するもの予測する。街路条件に恵 まれ、他用途の利用も見られることから地価水準は横ばい傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武宇都宮線、ＪＲ宇都宮線沿線で、概ね壬生町及びその周辺市町の農村集落地域である。需要者の中心 は、市内及び隣接市の居住者が大部分を占め、それ以外からの需要は稀である。需給動向は、集落内あるいは地縁選好 性ある者が土地を求める場合がある。当該地域は、国道沿いの住宅地域で事業目的での取引も見られるが、取引が少な く、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例が少なく、下野市の事例や取引時点の古い事例も採用したが、比準価格は国道沿いの事例から求められており 、近隣地域の市場性を反映しているものと言える。市街化調整区域内にあって、収益価格が求められず、市場の実態を 反映していると判断される比準価格を標準とし、国道沿いに位置し、倉庫や作業所等事業目的での利用も可能であるこ とからこれら宅地の需給動向等も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間基準の県の人口減少率（－２．７％） とほぼ同程度の減少率（－２．２％）で、高 齢化率（３０．６％）も同程度であり、住宅 地需要は弱い。 国道沿いの住宅地域で、周辺で道路拡幅整備 事業が進行し、地域性の向上が期待され、地 価水準は横ばい傾向である。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％