別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 壬生 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   壬生 -6 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎   TEL.

鑑定評価額 7,970,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下都賀郡壬生町駅東町５１１番３ ｢駅東町２４－５｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m町道 水道、ガス、下水 壬生 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 壬生駅北東方 420m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 壬生駅東側に形成される区画整然とした住宅地域である。熟成度が高く地域要因に大きな変動は認められず、当 分の間、現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は壬生町を中心とするＪＲ宇都宮線、東武宇都宮線沿線に形成される住宅地域。需要者の属性は壬生町及び 周辺市町居住の一次取得者が多い。住環境に比較的優れた地域であるが、近年は、需要、供給ともに停滞感が否めず、 若干の弱含みで推移している。土地については、１㎡当たり単価で３万円台から４万円台前半が需要の中心となってい る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する壬生町及びその周辺の住宅地域において信頼性の高い取引事例を豊富に収集できたので、比準価格を重 視し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、周辺にアパート等の立地がほと んど見られない賃貸市場が未成熟な地域であり、適切な資料の収集が困難であるため、収益還元法は適用しないことと した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下野 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [132.3] [102.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 壬生町の人口減少率及び高齢化率はそれぞれ 県平均を下回るほか、土地取引件数なども改 善傾向にある。 古くからの開発分譲地であり、地域要因に大 きな変化は見られない。今後も暫くはかかる 傾向が続くものと思料される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％