鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市貝 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公３Ｐ -61	芳賀郡芳賀町		更地	（　）	ほぼ長方形	西18m県道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
b	Ｒ０５公３Ｂ -44	芳賀郡芳賀町		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、南4.2m、角地		１住居 (70,200)
c	Ｒ０５公３Ｊ -43	真岡市		更地	（　）	不整形	西6m市道、北4m、角地		近商 (90,200)
d	Ｒ０５公３Ｍ -20	真岡市		更地	（　）	ほぼ整形	南12m県道、東12m、北西4m、三方路		１中専 (70,200)
e	Ｒ０５公３Ｊ -46	真岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,124	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,124	100 [ 148.4]	21,647	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	21,600
b	(　 ) 38,369	100 [ 120.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	30,529	100 [ 140.4]	21,744		21,700
c	(　 ) 16,616	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	20,276	100 [ 92.0]	22,039		22,000
d	(　 ) 25,164	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	22,952	100 [ 104.5]	21,964		22,000
e	(　 ) 25,571	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	27,962	100 [ 130.7]	21,394		21,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
b	買進み	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +21.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,700 円／㎡]

市貝 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,563,287	2,211,536	8,351,751	7,318,500	1,033,251	（　0.9489） 980,452	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	20,009,224 円　　　　（　 10,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市貝 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	1,981 ㎡	27.5 m x 73.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸し。駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	600.00	100.0	600.00	1,547	928,200	3.0	2,784,600
							1.0	928,200
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		928,200		2,784,600
								928,200

⑨年額支払賃料	928,200 円　×　12ヶ月　＝　 11,138,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,138,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 891,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,247,328 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,784,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 928,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 290,341 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,563,287 円　　　　（　 5,332 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公３Ｎ（賃）　　　　-69	1,923 ( 1,867)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,526	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,595 円/㎡　月額支払賃料（　 1,547 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公３Ｍ（賃）　　　　-33	2,281 ( 2,215)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,755
c	Ｒ０５公３Ｎ（賃）　　　　-52	2,420 ( 2,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,503

市貝 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	525,000 円	105,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	445,536 円	11,138,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 296,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 735,000 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,211,536 円　（　　　　　　 1,116 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,318,500 円（　　　　　 3,694 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,563,287 円
②総費用	2,211,536 円
③純収益　①－②	8,351,751 円
④建物等に帰属する純収益	7,318,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,033,251 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	980,452 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 495 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,009,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
市貝 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市貝 5-1

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　金田　敏夫

TEL.

鑑定評価額

41,800,000 円

１㎡当たりの価格

21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	芳賀郡市貝町大字赤羽字内堀道東３５５番５４外				②地積　(㎡)	1,981 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	1:2.5	店舗Ｓ1	中規模小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西6m町道	水道、下水	市塙 5.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 72.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ町道

交通

施設

市塙駅西方

5.2km

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　県道の移設に伴い、交通の流れが変化する一方、周囲に形成された新たな商業地に顧客が流出するにつれて、
地域内にあった店舗の閉鎖が進み、地域的に衰退化しており、今後もこの傾向は持続するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,680 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、市貝町及びその周辺市町の商業地域。需要者の中心は、地元の個人事業主あるいは県内外の企業であ
る。当該地域は県道の移設に伴い、顧客の流れが変化し、店舗の閉鎖等が進むなど、地域的に衰退しているため、新た
な需要は発生せず、土地取引は低迷している。取引価格の中心は、取引がほとんど見られないことから、判断が難しい
ものの、概ね２０，０００円／㎡前後であり、地域的に衰退化が進んでいる現状から、地価は下落傾向が強い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　本件にあっては、比準価格及び収益価格を関連づけて求めた。比準価格は事例は少ないものの、適切に比準された結
果、妥当性のある価格といえる。収益価格は、想定規模の大きい建物であり、需要が期待できるかどうか等の問題から
想定自体適切であるとは言い難く、その信頼性も低い。したがって、鑑定評価額を決定するにあたっては、比準価格を
重視する一方、収益価格は参考に留め、また代表標準地から得られた価格との均衡も考慮し、上記のごとく決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那須烏山 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,400 円／㎡

[ 96.5]
100

100
[100.0]

100
[116.2]

[100.0]
100

21,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　新型コロナの影響は和らいでいるものの、
商業背後地の人口が少ないため、商業地の形
成はあまり期待できず、土地の動きは鈍い。

　県道の移設に伴い通過交通量が減少する一
方、店舗の閉鎖などによって、地域的に衰退
化し、商業地としての実態は薄らいでいる。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

市貝 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公３Ｆ -61	那須烏山市		貸家建付地	（　）	長方形	西9.2m県道、南5.3m、角地		（都）近商 (90,200)
b	Ｒ０５公３Ｂ -44	芳賀郡芳賀町		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、南4.2m、角地		１住居 (70,200)
c	Ｒ０５公３Ｎ -72	芳賀郡芳賀町		更地	（　）	台形	東18m県道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
d	Ｒ０５公３Ｐ -61	芳賀郡芳賀町		更地	（　）	ほぼ長方形	西18m県道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,024	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	24,513	100 [ 122.3]	20,043	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,000
b	(　 ) 38,369	100 [ 120.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	30,529	100 [ 142.5]	21,424		21,400
c	(　 ) 37,917	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,652	100 [ 165.4]	22,764		22,800
d	(　 ) 32,124	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,124	100 [ 154.8]	20,752		20,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +37.0
b	買進み	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +56.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +46.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,100 円／㎡]

市貝 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			幹線沿いの自然発生宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,501,159	1,780,220	6,720,939	5,832,000	888,939	（　0.9475） 842,270	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	17,189,184 円　　　　（　 8,680 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市貝 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
貸店舗	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	1,981 ㎡	27.5 m x 73.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

貸店舗共益費・駐車場込み

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	1,494	747,000	3.0	2,241,000
							1.0	747,000
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		747,000		2,241,000
								747,000

⑨年額支払賃料	747,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,964,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,964,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 717,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,246,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,241,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,617 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 747,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 233,662 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,501,159 円　　　　（　 4,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公３Ｆ（賃）　　　　-22	1,827 ( 1,822)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,523	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,540 円/㎡　月額支払賃料（　 1,494 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公３Ｎ（賃）　　　　-69	1,923 ( 1,867)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,557
c	Ｒ０５公Ｇ（賃）　　　　-47	2,002 ( 1,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,540

市貝 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	486,000 円	81,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	268,920 円	8,964,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 296,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 567,000 円	81,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	81,000 円	81,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,000 円	81,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,780,220 円　（　　　　　　 899 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,832,000 円（　　　　　 2,944 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,501,159 円
②総費用	1,780,220 円
③純収益　①－②	6,720,939 円
④建物等に帰属する純収益	5,832,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	888,939 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	842,270 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 425 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,189,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,680 円／㎡）