別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 市貝 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市貝 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　市村　明洋   TEL.

鑑定評価額 3,720,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芳賀郡市貝町大字赤羽字中新田屋敷付１０４５番７ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南6m町道 水道、下水 多田羅 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 多田羅駅南西方 3.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地が広がる郊外の古い分譲地で既成地域化しており、今後も現状維持的に推移する。町中心部と比較し 宇都宮市や真岡市との接近性では若干優るが、有効需要に乏しく、地価は弱含みで推移することが見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市貝町を中心に芳賀郡内の住宅地域。需要者は地縁的な選好性を有する地元関係者が大半で、外部からの 需要は限定的である。近年町内においては稀に小規模な分譲がなされる程度で取引は低迷しており、市場は弱い動きが 続いている。中心価格帯は、取引が少なく把握しにくいが、より広域的な見地から判断すると、土地のみで５００万円 前後程度、新築戸建物件で２０００万円前後程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 合理的な賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は求めなかったが、市場における取引は自己利用を目的とするもの が大半で、賃貸経営による収益性は重視されない。比準価格を求めるにあたり比較可能な事例は少なかったが、町内の の類似事例を採用して求めており、試算価格は市場の特性を反映し規範性が高い。したがって比準価格の妥当性を認め てこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茂木 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [105.0] 100 [ 89.3] [105.0] 100 18,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化傾向が顕著で、需給ともに 動きは弱く、町内の不動産市場は長期的に低 迷した状況が続いている。 地域要因に格別の変動はない。中心部から距 離があり、開発後長期間が経っていることか ら、市場における競争力は減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％