別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 茂木 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茂木 5-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　金田　敏夫   TEL.

鑑定評価額 8,230,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芳賀郡茂木町大字茂木字上ノ町１５９２番１ ②地積 　(㎡) 336   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:3 店舗 Ｗ1 小売店舗等が建ち並 ぶ県道沿いの商業地 域 南東12m県道 水道、下水 茂木 110m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 茂木駅北東方 110m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　茂木町の目抜き通り沿いに形成された商業地であるが、人口の減少に伴う顧客離れなどにより、地域的な衰退 化が進み、店舗の閉鎖がかなり見受けられる状況にあり、今後もこの傾向が持続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、茂木町及びその周辺市町の商業地域。需要者の中心は、地元の個人事業主である。周辺市町へ顧客が 流出していることなどから、地域的な衰退化を辿っており、店舗の閉鎖等もかなり進んでいるため、新たな需要は見込 めず、土地取引はかなり低迷している。取引価格の中心は、取引がほとんど見られないことから、判断が難しいものの 、概ね２５，０００円／㎡前後であり、地域的な衰退化が進んでいる現状から、地価は未だ下落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の店舗を中心とした幹線沿いの商業地であり、収益価格及び積算価格については、求められなかったため、本件 にあっては、比準価格を標準として求めた。比準価格は、他町の事例も採用したが、類似の事例が得られ、適切に比準 された結果、妥当性を有する価格が得られた。したがって、鑑定評価額は、現在の取引の実体を反映し実証的である比 準価格を標準としつつも、当該地域の現状も考慮し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のごとく決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那須烏山 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,400 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [100.7] [100.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナの影響は和らいでいるものの、 過疎化の進行に伴い商業背後地が狭いいこと などから、茂木町の商業地の動きはかなり鈍 い。 　周辺市町への顧客の流出及び後継者不足か ら、店舗の閉鎖が進むなど、商業地として衰 退化が進んでいる状況にある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％