別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 益子 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   益子 5-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　富田　晃司   TEL.

鑑定評価額 3,880,000 円  １㎡当たりの価格 24,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芳賀郡益子町大字益子字新町南側９８０番１ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗、物 産店等が散在する商 業地域 北7.5m県道 水道、下水 益子 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 益子駅東方 400m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町の中心部に形成された近隣商業地であるが、大型店舗の進出・事業主の高齢化等に伴い店舗の閉鎖が進むなど 、地域的に衰退化している状況にあり、今後もこの傾向は持続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、益子町及び周辺市町の商業地及び商住混在地等。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人事業主及び 県内の企業である。近年当町における商業立地は郊外部が中心で、また益子焼関連の観光施設は城内坂地区に集積して おり、近隣地域が存する中心部の既成商業地域は衰退化していて、新たな需要は見込めず、土地取引はかなり低迷して いる。取引の中心は、土地は、規模の大小があるが、概ね２０，０００～３０，０００円／㎡程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗を中心とした県道沿いの商業地であり、収益価格及び積算価格については、求められなかったため、本件に あっては、比準価格を標準として求めた。その際、路線商業地域の特性なども検討して、前年価格や市場動向、ロシア とウクライナの戦争や海外経済の影響、原材料費や物流費の高騰、物価上昇などの影響、長引く新型コロナウイルスの 地域への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那須烏山 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,400 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [101.7] [100.0] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は下火になりつつあるもの の、過疎化の進行に伴う背後地の人口減少か ら、益子町の商業地の動きはかなり弱い。 大規模店舗への顧客の流出及び後継者不足か ら、店舗の閉鎖が進み、住宅地へ移行しつつ あるなど、地域的な衰退化が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％