別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 上三川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上三川 -6 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内郡上三川町大字梁字京塚４０７番２外 ②地積 　(㎡) 1,204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅のほかに一 般住宅等も見られる 住宅地域 南7.8m町道 水道、下水 石橋 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ町道 交通 施設 石橋駅　南東方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 上三川町の南西部、国道背後に位置する集落地域である。需要が限定的であることから、今後についても地価水 準は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 規模　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上三川町郊外を中心に形成される農家集落地域である。需要者の中心は、地縁的選好性のある同一需給圏 内の個人が中心であり、圏外からの転入は少ない。市街化調整区域という特性上、需給動向は集落内及び地縁的選好性 のある者にほぼ取引が限定されるため、土地の取引件数は少ない。土地取引そのものが少ないため、総額での把握は困 難であるが、土地単価は１㎡当たり１０，０００円～１５，０００円程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅及び農家住宅などが存する住宅地域であるが、土地取引にあたり収益性は余り考慮されず、居住の 快適性・利便性などが重視される。本件においては、市街化調整区域内の取引事例から試算した市場性を反映する信頼 性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえるほか、単価と総額の関連について十分留意し、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 86.4] [ 99.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上三川町の人口は微減傾向にあり、町内住宅 地は全般的に下落基調が続くが、しらさぎ地 区など需要の底堅い地域も一部で見受けられ る。 地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状 を維持すると予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％