別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 上三川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上三川 -4 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　基雄   TEL.

鑑定評価額 5,250,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内郡上三川町大字多功字西浦１９０６番１８外 ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の低層一般 住宅が多く見られる 住宅地域 北6m町道 水道、下水 石橋 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 石橋駅　南方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は上三川市街地西端部、石橋地区に隣接した住宅地域で周囲には農地等も多く介在している。　　　　 旧石橋市街地に近接し当該地域の経済圏にあり、影響を受けながら当面現状を維持するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね上三川町及び周辺市町を中心とする圏域であり、需要者の中心は圏内の一次取得者が大半である。 上三川町の住宅地需要は市街地北部の区画整理地域、宇都宮市に近接する大規模開発地域に安定した需要が認められる が、郊外部に自然発生した住宅地域における需要は停滞気味である。新規の土地建物一体とした取引が周辺地域には少 なく、総額を把握する事が困難であるが土地取引の中心価額帯は、４００万円～７００万円程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域にアパート等の賃貸物件は少なく、土地取引は自用目的の取引が中心の地域で、また対象地の地 積が狭小で経済合理性に適合した賃貸用不動産の想定が困難であるため収益価格を試算し得なかった。比準価格は同一 需給圏内の類似地域において信頼有る多数の取引事例に適切な補修正を施したもので実証的意義は高い。 従って、本件においては比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [105.0] 100 [112.0] [100.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上三川町の人口動態は県平均を大きく下回る 微減の状況を維持しており、大規模開発、土 地区画整理が行われ住宅環境の整った地域の 需要が多い。 旧石橋市街地に近接した住宅地域であるが、 大きな変動要因は認められず概ね現状のまま 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％