別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 上三川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上三川 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　伊矢野　忠寿   TEL.

鑑定評価額 5,350,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内郡上三川町大字上三川字大町５０６１番５ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る既成住宅地域 西4.5m町道 水道、下水 石橋 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ　町道 交通 施設 石橋駅　東方 5.3km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既存の住宅地域で、特筆すべき変動要因が無いことから、安定的に推移するものと予測される。新規分 譲地等との選別化の対象で、地価は下落圧力がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上三川町の住宅地域と判断した。街路条件の劣る既成住宅地域であり、需要者は当町に居住する一次取得 者層が中心で圏外からの流入は僅かであると思料される。上三川町の土地取引件数は、新型コロナ禍以前の平均よりも 落ち込んでおり、令和元年度に比べると、それ以降は３／４程度で推移している。これはリーマンショック後と同じ水 準だが一時的とみられる。但し収束までは地価下落圧力が続くものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さいことから、適正な収益用不動産の想定は困難であり、収益価格は求めていない。取引事 例比較法は、同一需給圏内の住宅地域における規範性が高い事例により求められており、説得力を持つ。よって比準価 格を標準とし、単価と総額との関連、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [105.0] 100 [112.0] [102.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周辺市町における住宅市場は堅調で、新型コ ロナ禍は一時的なものとみられ、地価は徐々 に下げ止まり傾向にある。 既存の住宅地域で熟成しており、地域要因の 変動はほとんどないが、新規分譲地や区画整 理地との比較による相対的地位の低下が見ら れる。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％