別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 上三川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上三川 -1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎   TEL.

鑑定評価額 5,670,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内郡上三川町大字上三川字冨士山３３５６番４ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模な一般住宅が 多く見られる郊外の 住宅地域 南4m私道 水道、下水 石橋 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 石橋駅東方 5.0km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部からはやや距離を有する既成住宅地域である。住宅地の選別化が進んでいる中、需要はやや弱く、地価 は僅かながら下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上三川町及びその周辺市町の住宅地域。需要者の属性は上三川町に居住及び通勤する一次取得者が大半を 占める。当地域は旧来からの既成住宅地域であるが、周辺の土地区画整理地や新規分譲地等の優良宅地との競合から宅 地需要は若干の弱含みで推移している。取引の中心は、土地のみで総額６００万円前後、土地及び建物で総額２０００ 万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も散見されるが、土地取引にあたっては収益性は余り考慮されず、居住の快適性・利便性等が重視 される住宅地域である。本件では、上三川町を中心に数多くの取引事例を収集できたので、信頼性の高い比準価格を重 視するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [105.0] 100 [118.3] [105.0] 100 29,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上三川町の人口は微減傾向にあり、町内住宅 地は全般的に下落基調が続くが、しらさぎ地 区など需要の底堅い地域も一部で見受けられ る。 既成住宅地域であるため地域としては比較的 安定しており、現状では特別な変動要因は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％