別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 下野 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下野 -14 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.

鑑定評価額 3,160,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下野市上坪山字東屋敷８１１番５ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 空地 農家、一般住宅、小 売店舗等が混在する 住宅地域 南6m市道 水道、下水 小金井 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   350 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 小金井駅　東方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　市街化調整区域内の農家住宅が主体の集落地域である。周囲には農地も多くあり、開発の規制が厳しいことか ら、宅地化が進行することはないため、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は下野市及び周辺市町の市街化調整区域の住宅地域である。開発規制の厳しい市街化調整区域ということ もあり、需要者は地縁的選好性を有する市街化調整区域内の居住者がほとんどで、外部からの需要は皆無に近い。周囲 は農地が多く、主に農家住宅等が散在している程度で宅地化率も低い。市街化区域内の宅地に比べると画地規模もかな り様々であり、需要の中心価格帯を特定することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　取引事例比較法において採用した事例は全て下野市の市街化調整区域内における取引である。取引が少ない市街化調 整区域内ではあるものの、再吟味の結果、適切に補修正されており、その信頼性は高いと思料した。なお、自用の農家 住宅が主体であり、アパート等は見られないため収益価格の試算には至らなかった。よって、当該地域の不動産市場の 特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　壬生 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [122.4] [100.0] 100 11,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は横這いで高齢化率は県平均より低い。 令和３年の土地取引件数及び土地取引面積は 大きく増加し、住宅着工数も増加したが、今 期は低調である。 開発の規制が厳しい市街化調整区域内である ことから、地域要因に特段の変動要因は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％