鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

下野 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公３Ｋ -50	下野市		建付地	（　）	台形	南東4.5m私道、北西7.5m、二方路		１中専 (70,200)
b	Ｒ０５公３Ｎ -5	下野市		建付地	（　）	長方形	南2m私道、北2m、二方路		１住居 (70,160)
c	Ｒ０５公３Ｐ -42	下野市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m道路、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｒ０５公３Ｐ -58	下野市		建付地	（　）	ほぼ整形	南2.5m市道、北西2.5m、角地		準工 (70,200)
e	Ｒ０５公３Ｂ -5	小山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m未舗装私道、中間画地		１住居地区計画等 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,873	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	42,505	100 [ 108.8]	39,067	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	39,800
b	(　 ) 31,177	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.6]	31,525	100 [ 80.1]	39,357		40,100
c	(　 ) 24,425	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.7]	32,777	100 [ 88.0]	37,247		38,000
d	(　 ) 32,757	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.5]	35,259	100 [ 93.1]	37,872		38,600
e	(　 ) 30,641	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	30,040	100 [ 78.1]	38,464		39,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,300 円／㎡]

下野 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,260,425	664,806	2,595,619	2,361,570	234,049	（　0.9731） 227,753	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,845,809 円　　　　（　 14,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下野 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	105.00	ＬＳ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	330 ㎡	15.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 3.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、平均専有面積３５㎡。駐車料込みで賃貸。各戸最低１台の駐車場が必要であるため、使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.00	100.0	105.00	1,313	137,865	1.0	137,865
							1.0	137,865
2～ 2	住宅	105.00	100.0	105.00	1,326	139,230	1.0	139,230
							1.0	139,230
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		277,095		277,095
								277,095

⑨年額支払賃料	277,095 円　×　12ヶ月　＝　 3,325,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,325,140 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 199,508 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,125,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	277,095 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,605 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 277,095 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 132,188 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,260,425 円　　　　（　 9,880 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公３Ｐ（賃）　　　　-14	1,696 ( 1,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [103.0]	1,372	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,370 円/㎡　月額支払賃料（　 1,313 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公３Ｂ（賃）　　　　-16	1,505 ( 1,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,371
c	Ｒ０５公３Ｈ（賃）　　　　-51	1,325 ( 1,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,366

下野 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,200 円	35,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	133,006 円	3,325,140　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 291,200 円	35,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 664,806 円　（　　　　　　 2,015 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,300,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,361,570 円（　　　　　 7,156 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,260,425 円
②総費用	664,806 円
③純収益　①－②	2,595,619 円
④建物等に帰属する純収益	2,361,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	234,049 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	227,753 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 690 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,845,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
下野 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下野 -10

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　宇塚　浩一

TEL.

鑑定評価額

12,900,000 円

１㎡当たりの価格

39,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下野市小金井字結城道１２２番６				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ1	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	東3m市道	水道、下水	小金井 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　３
ｍ市道

交通

施設

小金井駅　北方

400m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

小金井地区の戸建住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当分は現状で推移すると思われる。街路条件が劣るた
め、選好性が劣る地域になっており、暫くは地価下落が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は下野市、及び近接市町の住宅地域。需要者の中心は市内居住者と市内への通勤者で、同一需給圏外から
の転入は少ない。下野市は住宅地需要が回復傾向で、住宅地としての人気が高いが、選別化による選好性が劣る地域で
あるため、需給関係は需要が弱含みである。需要の中心は土地で９００万円～１４００万円程度、新築戸建住宅の取引
は近隣地域付近では見受けられないが、やや広域的に見ると２７００万円～３４００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　戸建住宅の中にアパート等が点在する地域であるが、近隣地域付近では賃貸物件の建設を目的とする土地取引は稀で
あり、土地取引に於いて収益性は殆ど考慮されないため、収益価格の規範性は低い。よって、信頼性がある取引事例よ
り求めた、実証的な比準価格を標準に、収益価格は参考とするにとどめ、また、地域要因等の価格形成要因を再吟味し
、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下野 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[119.8]

[102.0]
100

39,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

下野市は人口増加が止まり、最近は横這い・
微減傾向となっているが、住宅地としての人
気が高く、住宅地需要は堅調である。

小金井地区既成市街地の戸建住宅等が建ち並
ぶ地域で、地域要因に大きな変化はないが、
街路条件が劣るため、選好性が劣る地域にな
っている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

下野 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公３Ｐ -58	下野市		建付地	（　）	ほぼ整形	南2.5m市道、北西2.5m、角地		準工 (70,200)
b	Ｒ０５公３Ｈ -61	下野市		建付地	（　）	袋地等	東6m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ｒ０５公３Ｐ -20	下野市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4m道路、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｒ０５公３Ｐ -25	下野市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,757	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.5]	35,259	100 [ 94.0]	37,510	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	38,300
b	(　 ) 36,460	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	44,681	100 [ 114.6]	38,989		39,800
c	(　 ) 39,970	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	40,172	100 [ 105.0]	38,259		39,000
d	(　 ) 40,331	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	40,780	100 [ 105.8]	38,544		39,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,100 円／㎡]

下野 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,187,195	593,434	2,593,761	2,348,190	245,571	（　0.9731） 238,965	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,084,362 円　　　　（　 15,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下野 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	330 ㎡	15.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 3.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ４戸、平均専有面積５５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	100.0	110.00	1,239	136,290	1.0	136,290
							1.0	136,290
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,277	140,470	1.0	140,470
							1.0	140,470
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		276,760		276,760
								276,760

⑨年額支払賃料	276,760 円　×　12ヶ月　＝　 3,321,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	実費分を別途徴収
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,321,120 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 265,690 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,055,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	276,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,546 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 276,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 129,219 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,187,195 円　　　　（　 9,658 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公３Ｈ（賃）　　　　-47	1,318 ( 1,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [109.0]	100 [103.0]	1,262	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,292 円/㎡　月額支払賃料（　 1,239 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公３Ｍ（賃）　　　　-25	1,329 ( 1,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	1,327
c	Ｒ０５公３Ｍ（賃）　　　　-27	1,278 ( 1,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [108.0]	100 [101.0]	1,287

下野 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,300 円	35,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	99,634 円	3,321,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 289,500 円	35,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	35,100 円	35,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,100 円	35,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 593,434 円　（　　　　　　 1,798 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,348,190 円（　　　　　 7,116 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,187,195 円
②総費用	593,434 円
③純収益　①－②	2,593,761 円
④建物等に帰属する純収益	2,348,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	245,571 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	238,965 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 724 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,084,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,400 円／㎡）