別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 下野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下野 -3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　市村　明洋   TEL.

鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 96,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下野市祇園５丁目６番２ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 自治医大 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 自治医大駅南東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済の閑静な住宅地域で熟成度が高く、今後も現状を維持すると見られる。地価は県内でも高位にあるが 、自治医大周辺の底堅い需要や地域の名声に支えられて、地価は堅調に推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市市街地及びその周辺の住宅地域。主な需要者は可処分所得の比較的高い一次取得者層である。需要 の中心は自治医大周辺の区画整理済の住宅地域であり、医療関係者を中心に安定した需要が見込まれる一方、供給は限 定的であることから地価は高値で推移している。取引の中心となる価格帯は土地のみで２０００万円未満程度、新築戸 建物件は供給が少ないが、中古住宅の取引水準も考慮すると、４０００万円前後程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 合理的な賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は求めなかったが、市場における取引は住宅として自己利用するこ とを目的とするものが大半で、賃貸経営による収益性は重視されず、居住の利便性や快適性が選好の中心となる。比準 価格は自治医大周辺の類似事例を採用して求めており、試算価格は市場の特性を反映し規範性が高い。したがって比準 価格の妥当性を認めてこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,500 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [ 72.1] [100.0] 100 95,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口が横ばいに留まる中で、市内の住宅地需 要は概ね堅調であるが、近時の建築費や消費 者物価の上昇が、地価に与える影響が注視さ れる。 地域要因に格別の変動はない。市内における 代表的な住宅地域で、旺盛な需要を維持して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％