別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 下野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下野 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下野市柴字水溜リ８８番２３外 ②地積 　(㎡) 815   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 農地の多い住宅地域 東5m市道 水道、下水 小金井 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 小金井駅南東方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地も多く残存する市街化調整区域内の住宅地域である。地域要因の変化に乏しく、需要・供給ともに低迷して おり、地価は依然として弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下野市郊外を中心に形成される農家集落地域である。需要者の中心は、地縁的選好性のある同一需給圏内 の個人が中心であり、圏外からの転入は少ない。以前から需要が限られていた郊外の地域などでは地価変動幅は小さく 、目立った動きも少ない。土地取引が少ないため、総額での把握は困難であるが、土地単価は１㎡当たり１０，０００ 円～１５，０００円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の農家住宅を中心とする農村集落地域内にあり、賃貸市場が未成熟であることから本件において収益価格は試算し ていない。自用目的での取引が中心であることから、市場性を反映する信頼性の高い比準価格を標準とするほか、経済 情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　壬生 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [111.0] [100.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響等により一時的に 土地需要が減退した地域も見られたが、現在 は取引件数及び取引価格等は概ね回復傾向に ある。 変化の乏しい地域であり、近年特に変動なく 現状維持的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％