別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月8日　提出 下野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下野 -1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　池末　宏行   TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下野市緑５丁目１３番４ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の多い区画 整然とした住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 自治医大 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 自治医大駅　南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　熟成度の高い区画整理済みの住宅地域であり、格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと 予測される。居住環境が良好で旺盛な需要から、地価は上昇基調で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は下野市を中心とする周辺市の居住環境良好な住宅地域の圏域。需要者の中心は、比較的購買力の高い一 次取得者等であり、圏外からの転入も多い。同一需給圏においては、当該地域も含まれる区画整理地等で人気が高く、 時に割高な取引もみられる。物価高等による先行き不透明感が残るものの、市場の中心価格帯は、土地で１，６００万 円～２，１００万円程度、新築の戸建物件で３，２００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は自治医大地区に存する熟成度の高い区画整理済みの住宅地域である。後述の理由により、収益価格及び積 算価格は試算し得なかった。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるため 、信頼性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、経済情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,500 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [ 82.2] [101.0] 100 84,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口は１年間で－０．１％、世帯数は＋１ ．３％。物価高、建築費の動向等により、市 場に先行き不透明感が残る。 　地域要因に主だった変化はないものの、住 環境及び品等等の良好な区画整理済みの住宅 地域であり、需要も堅調で、地価は上昇基調 で推移している。 　代替・競争等の関係にある不動産と比較し た優劣及び競争力の程度は普通であり、個別 的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％