別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 那須塩原 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須塩原 5-4 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　亮介   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須塩原市塩原字古町７３８番外 ②地積 　(㎡) 476   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 国立公(普通) （その他） 河川保全区域 土砂災害警戒区域 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 土産店、旅館等が建 ち並ぶ温泉街の商業 地域 西8.5m市道 水道、下水 西那須野 21.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 西那須野駅　北西方 21.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 国立公(普通) 河川保全区域 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 塩原地区の観光客入込数、宿泊者数は、東日本大震災以前の状態に回復しないうちに、コロナ禍によリ打撃を受 けている。周辺での過疎化も進行しており、温泉街に活気は見られず、当面は衰退傾向で推移するものと予想。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那須塩原市を中心とした栃木県北部の商業系の用途に供されている圏域。需要者の中心は、中小事業法 人や自営業者等で、規模が大きくなれば圏外からの需要も想定される。下塩原パイパスが開通したが、過疎化、観光客 数の低迷、建物の老朽化等で温泉街にはあまり活況がなく、不動産の需要は少ない。コロナ禍の影響も大きく、少ない 取引の中には極端に安価なものも見られる。取引が非常に少なく、需要の中心となる価格帯を把握することは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗、旅館が中心の地域である。事業用の賃貸物件はほとんど見受けられず、賃貸市場は未成熟であり、また、 適切な収益の把握も困難なため収益価格は試算しなかった。当該地域における取引事例は非常に少なく、同一需給圏内 の取引事例を広域的に収集して試算した比準価格は、市場での取引の実態を反映した実証的な価格である。よって、比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の動向等も勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大田原 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,300 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [116.2] [100.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直しの動きだが、消費者物価 は上昇、金利上昇懸念も見られ不透明感有り 。当市全体の人口は微減傾向だが、塩原地区 の過疎化は進行。 塩原温泉では、ここ２０数年の間に旅館ホテ ル数が４割程度減少。境界不明瞭な土地も多 く、不動産需要は低迷。コロナ禍で市場性の 低下はより顕著。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％