鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那須塩原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｇ -212	那須塩原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m県道、北東3m、角地		（都）近商 (90,200)
b	Ｒ０５公１Ｄ -51	那須塩原市		更地	（　）	不整形	南西25m国道、中間画地		（都） (60,200)
c	Ｒ０５公１Ｊ -64	大田原市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6.5m市道、中間画地		（都）２住居地区計画等 (60,200)
d	Ｒ０５公１Ｊ -94	大田原市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,390)
e	Ｒ０５公１Ｌ -66	那須塩原市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、中間画地		（都）近商地区計画等 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,983	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 60.0]	100 [ 96.9]	28,802	100 [ 92.1]	31,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,300
b	(　 ) 19,084	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 63.8]	29,763	100 [ 93.9]	31,696		31,700
c	(　 ) 31,685	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,495	100 [ 98.5]	31,975		32,000
d	(　 ) 27,292	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	26,961	100 [ 86.6]	31,133		31,100
e	(　 ) 37,556	100 [ 125.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,895	100 [ 93.2]	32,076		32,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -36.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
e	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,800 円／㎡]

那須塩原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、適切に再調達原価が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,426,290	712,610	2,713,680	2,362,830	350,850	（　0.9741） 341,763	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,974,755 円　　　　（　 18,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那須塩原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼居宅	94.00	Ｓ2	188.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	383 ㎡	11.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階共同住宅。駐車場確保のため使用容積率は低い

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	94.00	100.0	94.00	1,885	177,190	3.0	531,570
							1.0	177,190
2～ 2	住宅	94.00	100.0	94.00	1,320	124,080	1.0	124,080
							1.0	124,080
～

～

～

計		188.00	100.0	188.00		301,270		655,650
								301,270

⑨年額支払賃料	301,270 円　×　12ヶ月　＝　 3,615,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,615,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 289,219 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,326,021 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	655,650 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,032 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 301,270 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 94,237 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,426,290 円　　　　（　 8,946 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｆ（賃）　　　　-31	1,471 ( 1,428)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	1,969	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,943 円/㎡　月額支払賃料（　 1,885 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｇ（賃）　　　　-46	1,580 ( 1,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 83.0]	100 [110.0]	1,923
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那須塩原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	203,400 円	33,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	144,610 円	3,615,240　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 271,200 円	33,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,900 円	33,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,900 円	33,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 712,610 円　（　　　　　　 1,861 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,362,830 円（　　　　　 6,169 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,426,290 円
②総費用	712,610 円
③純収益　①－②	2,713,680 円
④建物等に帰属する純収益	2,362,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	350,850 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	341,763 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 892 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,974,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
那須塩原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那須塩原 5-1

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　仁保　謙二

TEL.

鑑定評価額

12,100,000 円

１㎡当たりの価格

31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月3日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那須塩原市黒磯幸町４２番９０外				②地積　(㎡)	383 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:3	空地	中小規模の店舗、事務所等が見られる商業地域	北東11.5m市道	水道、下水	黒磯 290m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．５ｍ市道

交通

施設

黒磯駅南西方

290m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

黒磯駅近くの既成商業地域で主に低層店舗が建ち並んでいるが、閉鎖状態の店が見られ、今後も同様の傾向で推
移すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね矢板市、大田原市、那須塩原市の既成商業地域で、需要者の中心は域内の個人事業者や中小法人であ
る。郊外型店舗が増加する一方、従来の小売店街は営業不振や経営者の高齢化等で閉鎖が相次ぎ、活力を弱めている。
画地規模が一様でないことから需要の中心価格が不明確である。新型コロナウイルス感染症の影響を受けるほか、古い
家並が多い圏域なので、地価水準が下落している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用店舗等が中心であり、中低層の賃貸用店舗兼住宅等も見られるが、商業事業者向けの賃貸市場は成熟度が低い。一
部に事業撤退が見られるものの、比準価格は多数の取引事例を基に試算した価格なので、信頼性が高い。従って比準価
格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。最有効使用
が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田原 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,300 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[107.1]

[100.0]
100

31,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気に持ち直しの動きが見られ、那須塩原市
平均の地価動向も同様の傾向を見せている。
今後の景気や地価の動向は不透明である。

既存商業地域の空洞化の流れの中で、需要が
低下している。地価水準は下落傾向である。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +12.8
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

那須塩原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｇ -76	那須塩原市		建付地	（　）	不整形	南東12.4m市道、北西6m、北東4m、南西4m、四方路		（都） (70,200)
b	Ｒ０５公１Ｉ -71	那須塩原市		更地	（　）	台形	北13m市道、南5m、二方路		（都） (70,200)
c	Ｒ０５公１Ｋ -43	那須塩原市		更地	（　）	長方形	北西10.6m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	Ｒ０５公１Ｌ -66	那須塩原市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、中間画地		（都）近商地区計画等 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,960	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.8]	27,175	100 [ 85.4]	31,821	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,800
b	(　 ) 22,335	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	24,111	100 [ 75.1]	32,105		32,100
c	(　 ) 19,052	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	26,197	100 [ 81.8]	32,026		32,000
d	(　 ) 37,556	100 [ 125.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,895	100 [ 93.2]	32,076		32,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.5
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
d	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,000 円／㎡]

那須塩原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の商業地であり原価法の適用が困難であるため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,348,498	659,094	2,689,404	2,341,920	347,484	（　0.9741） 338,484	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,907,837 円　　　　（　 18,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那須塩原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼アパート	90.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	383 ㎡	11.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗、２階にアパートを想定した。駐車場使用料は支払い賃料に含まれる。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	1,925	173,250	2.0	346,500
							1.0	173,250
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,348	121,320	1.0	121,320
							1.0	121,320
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		294,570		467,820
								294,570

⑨年額支払賃料	294,570 円　×　12ヶ月　＝　 3,534,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,534,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 282,787 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,252,053 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	467,820 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,304 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 294,570 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 92,141 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,348,498 円　　　　（　 8,743 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｌ（賃）　　　　-15	2,571 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [127.5]	100 [101.8]	100 [100.0]	1,981	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,983 円/㎡　月額支払賃料（　 1,925 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｌ（賃）　　　　-19	2,498 ( 2,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.7]	100 [100.0]	1,985
c	Ｒ０５公１Ｌ（賃）　　　　-30	2,940 ( 2,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [141.7]	100 [104.6]	100 [100.0]	1,984

那須塩原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,000 円	32,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	141,394 円	3,534,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 262,400 円	32,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 659,094 円　（　　　　　　 1,721 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,800,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,341,920 円（　　　　　 6,115 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,348,498 円
②総費用	659,094 円
③純収益　①－②	2,689,404 円
④建物等に帰属する純収益	2,341,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	347,484 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	338,484 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 884 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,907,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,000 円／㎡）