別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 那須塩原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須塩原 -8 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　相馬　明利   TEL.

鑑定評価額 3,950,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須塩原市関谷字街道東１２２８番４ ②地積 　(㎡) 331   (         32)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南4m私道 水道、下水 西那須野 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 西那須野駅　北西方 10.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ西那須野駅の北西方に離れた、関谷土地区画整理事業地の南側に位置する空地が見られる住宅地域で、地域 要因に格別の変化はないため、当面現状を維持しつつ、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 郊外の古い分譲住宅地域のため、那須塩原市内、特に対象標準地の近隣周辺地域において長期間居住し、地縁的選好性 を有する個人等が典型的需要者と判断される。同一需給圏は那須塩原市及びその周辺市町の郊外部に存する既存の住宅 地域一円であり、取引が少ないことから中心価格帯を見出すことは困難で、新型コロナ禍による影響も消えつつあるが 、当面の間、需要は弱含みで推移するものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、ＪＲ西那須野駅の北西方に離れた郊外住宅地域で、後記のとおり収益還元法及び原価法は適用していない 。市場参加者は地縁性を有する個人のため、居住の快適性、通勤利便性を重視し、取引市場での動向を注視して価格の 意思決定をすると思料される。よって対象標準地に係る市場の特性を反映し、実証性に優る比準価格を標準とし、標準 地の前年価格、類似の標準地価格からの検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国勢調査によれば、那須塩原市の人口は、過 去５年間で生産年齢人口が約３％減少する一 方、高齢化率は約４％の増加となっている。 関谷は、塩原地区内では人口・世帯数が最大 で、東側に千本松牧場が所在するが、地域要 因に変動は無く、需要は弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％