鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那須塩原 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｇ -61	那須塩原市		更地	（　）	ほぼ台形	南7m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	Ｒ０５公１Ｉ -56	那須塩原市		更地	（　）	長方形	北6m市道、東10m、角地		（都） (70,200)
c	Ｒ０５公１Ｋ -59	那須塩原市		更地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		（都） (60,200)
d	Ｒ０５公１Ｋ -70	那須塩原市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	Ｒ０５公１Ｌ -44	那須塩原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m道路、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,796	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	21,578	100 [ 96.0]	22,477	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	23,400
b	(　 ) 20,493	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	21,697	100 [ 99.0]	21,916		22,800
c	(　 ) 18,429	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	17,596	100 [ 77.6]	22,675		23,600
d	(　 ) 32,367	100 [ 125.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	26,156	100 [ 107.1]	24,422		25,400
e	(　 ) 29,281	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	28,155	100 [ 110.9]	25,388		26,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
d	買進み	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,300 円／㎡]

那須塩原 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存の住宅団地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,264,526	438,787	1,825,739	1,752,740	72,999	（　0.9718） 70,940	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,509,362 円　　　　（　 7,150 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那須塩原 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	211 ㎡	14.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプのアパート：平均専有面積平均約４０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,213	97,040	1.0	97,040
							1.0	97,040
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,245	99,600	1.0	99,600
							1.0	99,600
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		196,640		196,640
								196,640

⑨年額支払賃料	196,640 円　×　12ヶ月　＝　 2,359,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,359,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 188,774 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,170,906 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	196,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,809 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 196,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 91,811 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,264,526 円　　　　（　 10,732 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｃ（賃）　　　　-15	1,016 ( 974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,268	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,265 円/㎡　月額支払賃料（　 1,213 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｃ（賃）　　　　-16	894 ( 893)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,211
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那須塩原 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,100 円	25,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	94,387 円	2,359,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 205,600 円	25,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	25,700 円	25,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,700 円	25,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 438,787 円　（　　　　　　 2,080 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,700,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,752,740 円（　　　　　 8,307 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,264,526 円
②総費用	438,787 円
③純収益　①－②	1,825,739 円
④建物等に帰属する純収益	1,752,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	72,999 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	70,940 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 336 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,509,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,150 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
那須塩原 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那須塩原 -6

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　中山　亮介

TEL.

鑑定評価額

5,130,000 円

１㎡当たりの価格

24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那須塩原市高柳字関谷道東２番１１５				②地積　(㎡)	211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅が多く見られる郊外の閑静な住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	西那須野 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

昭和５７年頃開発された旧西
那須野町の分譲住宅地。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

西那須野駅　北東方

1.6km

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧西那須野町のやや郊外に位置し、「にしなすの運動公園」に近接する閑静な分譲住宅地域である。地域要因に
格別な変動要因はなく、今後も現状維持で推移しつつ熟成化が進展していくものと予想される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,250 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に西那須野駅を最寄りとする那須塩原市及び当該地域に近接する大田原市の住宅地域である。需要者
の中心は、圏域内の居住者または通勤者等である。「にしなすの運動公園」にも近い閑静な住宅地域で、国道４号沿線
の商業施設への接近性も比較的良い。周辺地域では、農地転用等による宅地開発が散見される。需要の中心となる価格
帯は土地は５００万円～７００万円程度、新築戸建ては２，０００万円台前半程度と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は居住の快適性を重視する住宅団地で、自己使用目的での取引が中心となり、取引価格の水準を指標に価格が
決定される傾向にある。賃貸市場の需要は弱く、一般に土地保全、税金対策等を動機とする建築が多いため、土地価格
に見合う賃料水準は形成されづらく、収益価格は低位に試算される傾向にある。よって、取引市場の実態を反映し実証
的な比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田原 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 28,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[121.5]

[104.0]
100

24,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は持ち直しの動きだが、消費者物価
は上昇、金利上昇懸念も見られ不透明感有り
。当市人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。
地価は下落傾向。

旧西那須野町のやや郊外に位置する住宅地域
で、価格形成要因に格別な変動はない。周辺
での宅地開発は比較的活発で、地価は下落傾
向で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

那須塩原 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｉ -56	那須塩原市		更地	（　）	長方形	北6m市道、東10m、角地		（都） (70,200)
b	Ｒ０５公１Ｉ -98	那須塩原市		建付地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
c	Ｒ０５公１Ｇ -55	那須塩原市		更地	（　）	長方形	南東5.5m市道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
d	Ｒ０５公１Ｌ -63	那須塩原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,493	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	21,697	100 [ 93.1]	23,305	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	24,200
b	(　 ) 25,910	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	25,551	100 [ 107.8]	23,702		24,700
c	(　 ) 25,708	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	24,719	100 [ 105.0]	23,542		24,500
d	(　 ) 20,544	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 72.2]	28,340	100 [ 123.7]	22,910		23,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,300 円／㎡]

那須塩原 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域に所在するため、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,222,146	459,221	1,762,925	1,699,260	63,665	（　0.9731） 61,952	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,318,128 円　　　　（　 6,250 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那須塩原 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	211 ㎡	14.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプのアパート、平均専有面積約４０㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,194	95,520	1.0	95,520
							1.0	95,520
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,218	97,440	1.0	97,440
							1.0	97,440
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		192,960		192,960
								192,960

⑨年額支払賃料	192,960 円　×　12ヶ月　＝　 2,315,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,315,520 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 185,242 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,130,278 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	192,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,775 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 192,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 90,093 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,222,146 円　　　　（　 10,531 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｊ（賃）　　　　-9	1,406 ( 1,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,327	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,245 円/㎡　月額支払賃料（　 1,194 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｌ（賃）　　　　-27	1,144 ( 1,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,156
c	Ｒ０５公１Ｊ（賃）　　　　-8	1,285 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [ 99.0]	1,251

那須塩原 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,600 円	25,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	92,621 円	2,315,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 203,200 円	25,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	25,400 円	25,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,400 円	25,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 459,221 円　（　　　　　　 2,176 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,400,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,699,260 円（　　　　　 8,053 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,222,146 円
②総費用	459,221 円
③純収益　①－②	1,762,925 円
④建物等に帰属する純収益	1,699,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	63,665 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	61,952 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 294 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,318,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,250 円／㎡）