別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大田原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大田原 -4 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　大島　克士   TEL.

鑑定評価額 5,630,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大田原市美原２丁目２８３１番１０２ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い住宅地域 北西6m市道 水道、下水 西那須野 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 西那須野駅南東方 3.2km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、当該地域に格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持する ものと予測する。住宅地としての熟成度は高く、地価は概ね横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市及びその周辺市町の住宅地域一円を圏域とする。需要者は、当市及びその周辺市町に居住する一次 取得者層が中心で、圏外からの流入は僅少である。当該地域は、周辺で開発分譲が比較的多い既成住宅地域であり、需 給は新規民間分譲地に集中しており選別化等の影響が認められるものの、相対的な地価の割安感から需要は堅調である 。取引規模がまちまちで市場の中心価格帯の把握は困難であるが１㎡当たり２万円台後半が需要の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定する。比準価 格は、大田原市街地西部に存し地域的特性が類似する住宅地の取引事例に適正な補修正を施しており、当該住宅地の市 場性を反映して実証的意義は高く、説得力を有する価格である。よって、本件においては、説得力を有する比準価格を 採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大田原 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [111.9] [101.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インフレ圧力が強く景気の先行きに対する不 透明感が払拭できない中、新規開発分譲等に よる宅地供給圧力も相俟って価格競合・選別 化が進んでいる。 当該地域に格別の変動要因はなく、熟成度の 高い既成住宅地域であり、他住宅地との競合 が認められるが需要は堅調である。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％