鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田原 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｊ -95	大田原市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6m道路、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	Ｒ０５公１Ｌ -31	大田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、南5m、角地		（都）１中専 (70,200)
c	Ｒ０５公１Ｆ -58	大田原市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西5m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
d	Ｒ０５公１Ｆ -57	大田原市		更地	（　）	台形	南西6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e	Ｒ０５公１Ｊ -58	大田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m道路、南東6m、角地		（都）１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,772	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	23,466	100 [ 93.0]	25,232	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	25,700
b	(　 ) 27,526	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	25,701	100 [ 104.0]	24,713		25,200
c	(　 ) 23,588	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	25,949	100 [ 104.0]	24,951		25,500
d	(　 ) 32,864	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	28,727	100 [ 110.0]	26,115		26,600
e	(　 ) 22,440	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	22,022	100 [ 84.8]	25,969		26,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,700 円／㎡]

大田原 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,798,746	382,073	1,416,673	1,317,930	98,743	（　0.9731） 96,087	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,044,404 円　　　　（　 9,460 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田原 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	58.00	ＬＳ2	116.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	216 ㎡	18.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ４戸、平均専有面積約２９㎡、家賃に駐車場１台含む

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	58.00	100.0	58.00	1,333	77,314	1.0	77,314
							1.0	77,314
2～ 2	住宅	58.00	100.0	58.00	1,360	78,880	1.0	78,880
							1.0	78,880
～

～

～

計		116.00	100.0	116.00		156,194		156,194
								156,194

⑨年額支払賃料	156,194 円　×　12ヶ月　＝　 1,874,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,874,328 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 149,946 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,724,382 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	156,194 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 156,194 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 72,927 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,798,746 円　　　　（　 8,328 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｆ（賃）　　　　-58	1,260 ( 1,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,353	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,333 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｌ（賃）　　　　-7	1,367 ( 1,312)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,439
c	Ｒ０５公１Ｌ（賃）　　　　-8	1,182 ( 1,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,386

大田原 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,500 円	19,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	74,973 円	1,874,328　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 157,600 円	19,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	19,700 円	19,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,700 円	19,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 382,073 円　（　　　　　　 1,769 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,700,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,317,930 円（　　　　　 6,102 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,798,746 円
②総費用	382,073 円
③純収益　①－②	1,416,673 円
④建物等に帰属する純収益	1,317,930 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	98,743 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	96,087 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 445 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,044,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,460 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
大田原 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田原 -3

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　仁保　謙二

TEL.

鑑定評価額

5,550,000 円

１㎡当たりの価格

25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月3日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田原市紫塚３丁目２６５３番２１				②地積　(㎡)	216 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他）
	台形 1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅に混じってアパートも見られる住宅地域	西6.5m市道	水道、下水	西那須野 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
．５ｍ市道

交通

施設

西那須野駅南東方

3.4km

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域で、周辺には空地も残る。地域要因に特段の変動は見られず、今後も
同様の傾向で推移すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状（台形）　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね旧大田原市と旧西那須野町の住宅地域である。需要者の中心は圏域内居住者で、同一需給圏外からは
少ない。乗用車利用が多い圏域で、方面別に弱い地縁的選好性が認められる。市街地周辺への回帰現象や選別化の傾向
が見られ、県北のほぼ中心にある成熟した圏域なので、需給動向が比較的安定している。物価や金融資本市場の変動等
に不透明感が強いものの堅調な需要が見られ、売れ筋の建売住宅総額は２，０００万円台が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は収益よりも居住の快適性が重視される住宅地域にあり、付近にアパ－ト等は見られるものの、自用目的の住宅
地が取引の中心である。従って比準価格を重視する事として収益価格を参考とし、単価と総額の関連、代表標準地との
均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。最有効使用が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田原 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 28,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[112.8]

[102.0]
100

25,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気に持ち直しの動きが見られ、大田原市平
均の地価動向も同様の傾向を見せている。今
後の景気や地価の動向は不透明である。

地域要因は安定しているが、需要分散の影響
で、地価水準は弱含みからの横這である。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.8
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田原 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｆ -62	大田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	Ｒ０５公１Ｊ -63	大田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	Ｒ０５公１Ｊ -80	大田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、南西6.5m、角地		（都）１中専 (70,200)
d	Ｒ０５公１Ｌ -31	大田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、南5m、角地		（都）１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,322	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.8]	23,846	100 [ 94.1]	25,341	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	25,800
b	(　 ) 23,138	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	24,356	100 [ 96.5]	25,239		25,700
c	(　 ) 23,922	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	24,213	100 [ 96.0]	25,222		25,700
d	(　 ) 27,526	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	25,701	100 [ 102.0]	25,197		25,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,700 円／㎡]

大田原 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な資料を採集できなかったので、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,766,385	362,524	1,403,861	1,304,820	99,041	（　0.9741） 96,476	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,052,681 円　　　　（　 9,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田原 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	56.00	ＬＳ2	112.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	216 ㎡	18.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり５６㎡のアパートを想定した。支払賃料には駐車場使用料が含まれている。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	56.00	100.0	56.00	1,356	75,936	1.0	75,936
							1.0	75,936
2～ 2	住宅	56.00	100.0	56.00	1,383	77,448	1.0	77,448
							1.0	77,448
～

～

～

計		112.00	100.0	112.00		153,384		153,384
								153,384

⑨年額支払賃料	153,384 円　×　12ヶ月　＝　 1,840,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 112.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,840,608 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 147,249 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,693,359 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	153,384 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,411 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 153,384 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 71,615 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,766,385 円　　　　（　 8,178 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｌ（賃）　　　　-7	1,367 ( 1,312)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.3]	100 [ 97.4]	100 [100.0]	1,413	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,414 円/㎡　月額支払賃料（　 1,356 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｌ（賃）　　　　-26	1,623 ( 1,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.5]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	1,412
c	Ｒ０５公１Ｌ（賃）　　　　-36	1,184 ( 1,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.7]	100 [102.3]	100 [100.0]	1,417

大田原 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	79,200 円	19,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	73,624 円	1,840,608　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 158,400 円	19,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 362,524 円　（　　　　　　 1,678 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,800,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 112.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,304,820 円（　　　　　 6,041 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,766,385 円
②総費用	362,524 円
③純収益　①－②	1,403,861 円
④建物等に帰属する純収益	1,304,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	99,041 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	96,476 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 447 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,052,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,500 円／㎡）