鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田原 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ａ -61	大田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.3m市道、中間画地		（都）２住居 (60,160)
b	Ｒ０５公１Ｊ -70	大田原市		建付地	（　）	袋地等	南東4m市道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
c	Ｒ０５公１Ｆ -62	大田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	Ｒ０５公１Ａ -68	大田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.2m市道、中間画地		（都）１中専 (60,168)
e	Ｒ０５公１Ｆ -49	大田原市		建付地	（　）	長方形	北西6m道路、中間画地		（都）１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,562	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	36,825	100 [ 123.5]	29,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	30,100
b	(　 ) 24,129	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	24,373	100 [ 86.4]	28,209		28,500
c	(　 ) 17,322	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.8]	23,846	100 [ 84.2]	28,321		28,600
d	(　 ) 28,504	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	29,086	100 [ 101.9]	28,544		28,800
e	(　 ) 26,666	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	26,402	100 [ 93.0]	28,389		28,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,700 円／㎡]

大田原 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,275,698	876,914	3,398,784	3,244,650	154,134	（　0.9731） 149,988	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,191,234 円　　　　（　 9,730 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田原 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	140.00	ＬＳ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	328 ㎡	15.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ６戸、平均専有面積約４７㎡、家賃に駐車場１台含む

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.00	100.0	140.00	1,313	183,820	1.0	183,820
							1.0	183,820
2～ 2	住宅	140.00	100.0	140.00	1,339	187,460	1.0	187,460
							1.0	187,460
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		371,280		371,280
								371,280

⑨年額支払賃料	371,280 円　×　12ヶ月　＝　 4,455,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,455,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 356,429 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,098,931 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	371,280 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,416 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 371,280 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 173,351 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,275,698 円　　　　（　 13,036 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｆ（賃）　　　　-52	1,239 ( 1,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 97.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,423	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,370 円/㎡　月額支払賃料（　 1,313 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｆ（賃）　　　　-59	1,498 ( 1,437)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,349
c	Ｒ０５公１Ｌ（賃）　　　　-36	1,184 ( 1,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,345

大田原 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	194,000 円	48,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	178,214 円	4,455,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 388,000 円	48,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 876,914 円　（　　　　　　 2,674 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,500,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,244,650 円（　　　　　 9,892 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,275,698 円
②総費用	876,914 円
③純収益　①－②	3,398,784 円
④建物等に帰属する純収益	3,244,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	154,134 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	149,988 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 457 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,191,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,730 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
大田原 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田原 -1

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　仁保　謙二

TEL.

鑑定評価額

9,410,000 円

１㎡当たりの価格

28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月3日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田原市住吉町１丁目２５１０番６１｢住吉町１－８－１７｣				②地積　(㎡)	328 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に店舗兼住宅が混在する住宅地域	北東6.5m市道	水道、下水	西那須野 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
．５ｍ市道

交通

施設

西那須野駅南東方

3.7km

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

成熟度が高い旧市街の住宅地域である。空洞化が進んでいて、地域要因に大きな変動はない。当分は現状程度と
予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,130 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね旧大田原市と旧西那須野町の住宅地域である。需要者の中心は圏域内居住者で、同一需給圏外からは
少ない。乗用車利用が多い圏域で、方面別に弱い地縁的選好性が認められる。市街地周辺への回帰現象や選別化の傾向
が見られ、県北のほぼ中心にある成熟した圏域なので、需給動向が比較的安定している。物価や金融資本市場の変動等
に不透明感が強いものの堅調な需要が見られ、売れ筋の建売住宅総額は２，０００万円台が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は収益よりも居住の快適性が重視される住宅地域にあり、付近にアパ－ト等は見られるものの、自用目的の住宅
地が取引の中心である。従って比準価格を重視する事として収益価格を参考とし、単価と総額の関連に留意し、鑑定評
価額を上記の通り決定した。最有効使用が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大田原 -8                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     28,700 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気に持ち直しの動きが見られ、大田原市平
均の地価動向も同様の傾向を見せている。今
後の景気や地価の動向は不透明である。

空洞化傾向が見られる旧市街の住宅地域であ
る。地価水準は弱含みからの横這である。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

大田原 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｊ -70	大田原市		建付地	（　）	袋地等	南東4m市道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
b	Ｒ０５公１Ｌ -30	大田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、南東5.5m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	Ｒ０５公１Ｌ -31	大田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、南5m、角地		（都）１中専 (70,200)
d	Ｒ０５公１Ｌ -32	大田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m私道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,129	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	24,373	100 [ 85.5]	28,506	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	28,800
b	(　 ) 27,068	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.7]	27,095	100 [ 95.6]	28,342		28,600
c	(　 ) 27,526	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	25,701	100 [ 90.1]	28,525		28,800
d	(　 ) 31,744	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	30,202	100 [ 106.3]	28,412		28,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.5
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,700 円／㎡]

大田原 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な資料を採集できなかったので、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,031,672	836,043	3,195,629	3,051,170	144,459	（　0.9741） 140,718	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,994,000 円　　　　（　 9,130 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田原 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	328 ㎡	15.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプのアパート、支払賃料は駐車場使用料を含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	130.00	100.0	130.00	1,333	173,290	1.0	173,290
							1.0	173,290
2～ 2	住宅	130.00	100.0	130.00	1,360	176,800	1.0	176,800
							1.0	176,800
～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		350,090		350,090
								350,090

⑨年額支払賃料	350,090 円　×　12ヶ月　＝　 4,201,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,201,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 336,086 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,864,994 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	350,090 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,221 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 350,090 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 163,457 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,031,672 円　　　　（　 12,292 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｌ（賃）　　　　-9	1,554 ( 1,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [113.2]	100 [ 98.7]	100 [100.0]	1,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,333 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｌ（賃）　　　　-26	1,623 ( 1,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [119.5]	100 [ 97.8]	100 [100.0]	1,389
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大田原 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,200 円	46,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	168,043 円	4,201,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 370,400 円	46,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	46,300 円	46,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,300 円	46,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 836,043 円　（　　　　　　 2,549 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,300,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,051,170 円（　　　　　 9,302 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,031,672 円
②総費用	836,043 円
③純収益　①－②	3,195,629 円
④建物等に帰属する純収益	3,051,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	144,459 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	140,718 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 429 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,994,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,130 円／㎡）