別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 真岡 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真岡 -18 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　光彦   TEL.

鑑定評価額 5,530,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真岡市西田井字西原２０２１番２ ②地積 　(㎡) 446   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 兼住宅も見られる住 宅地域 東7.5m県道 水道 西田井 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 西田井駅北方 100m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の住宅地域で、新規の流入は僅かである。価格形成要因の変動は見られず、当面の間は現状のま ま推移するものと判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は真岡市郊外及び周辺市町の市街化調整区域全域と判断した。需要の中心は地縁性を有する個人及び個人事 業主である。古くからの集落で、農家住宅や分家住宅が集まっているが、近隣地域は人の流出入はほとんど無く、不動 産の取引も停滞している。既存の住宅地の取引は少なく、需要の中心となる土地建物の総額価格帯は見いだせない状況 である。画地規模はまちまちであるが、土地単価は１㎡あたり１万円～１．５万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は居住の快適性を重視する住宅地にあるが、市街化調整区域であるため、賃貸市場は未成熟である。アパート等 の賃貸物件も皆無であり、自用での利用が支配的であるため収益価格の査定は断念した。一方比準価格は類似の事例を 複数選択しており、信頼性は高い。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、単価と総額との関連、代表標準地と の均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 91.3] [100.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染が再び拡大傾向に ある。先行きが不透明な状況であり、消費者 マインドの動向が注視されている。 市街化調整区域内の住宅地であり、人口の流 出入も僅かであり、地域要因の変動に変化は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％