別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 真岡 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真岡 -13 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　市村　明洋   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真岡市物井字桜町７３番２ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 等が混在する地域 南東8.5m市道 下水 寺内 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 寺内駅東方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部から距離のある集落地域で変化の要因に乏しく、今後も現状維持的に推移する。地価は低位になっている が、有効需要がなく画地規模も嵩むことから、当面は緩やかな下落傾向で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市及び周辺市町の郊外の集落地域。市街化調整区域における主な需要者は、分譲地等を除き地縁的な選 好性を有する地元関係者が大半で外部からの需要はほとんどない。特に中心部から距離のある田園地域にあっては需給 ともに散発的で、元来取引は活発ではない。中心価格帯は、取引が少なく規模が様々であるため把握しにくいが、単価 としては㎡当たり１万円台以下のものが大半であり、低廉なものも散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は試算しなかったが、近隣地域は自用の土地利用が大半を占める郊外の集落地域であるため、不動産賃貸によ る収益性は重視されない。一方、比準価格を求めるにあたっては、市街化調整区域内の類似事例を採用しており、求め られた価格は市場の特性を反映し実証的である。したがって、比準価格の妥当性を認めてこれを採用し、代表標準地と の検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [100.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続く中、市内では区画整理地等の 宅地供給が多く需給は緩んでいる。建築費や 消費者物価の上昇が、今後地価に影響を与え る可能もある。 地域要因に格別の変動はない。市街化調整区 域内にあって現状固定化の要因が強く、土地 需要は限定的で取引はほとんど見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％