別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 真岡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真岡 -10 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　富田　晃司   TEL.

鑑定評価額 5,290,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真岡市八木岡字鬼越２０４番１９ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北6.5m道路 水道、ガス、下水 真岡 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    45 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ　道路 交通 施設 真岡駅南西方 2.0km 法令 規制 １低専 (30,50) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街地郊外の住宅地域に存し、住宅地域として熟成している。古い分譲地で、市街地中心部への接近 性等で区画整理地等新しい分譲地に競争力で劣り、地価も依然として下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、真岡市及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は市内在住者及び市内の企業に勤務する者が大部分 を占めるが、市外からの需要も見られる。市場での需給は、中小規模の分譲地や区画整理地に集まっており、当地域は 中心部から離れた古い分譲地であり、需要は弱含みである。土地については面積では２００～３００㎡、総額で３００ ～１，０００万円程度、新築戸建物件は２，０００～２，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅を中心とした地域で、賃貸市場も未成熟であり、収益価格は試算しなかった。快適性重視の住宅地域 に存するので、自用目的での取引が主で信頼性のある比準価格を中心として価格を決定すべきことを考慮し、前年価格 や市場動向、ロシアとウクライナの戦争等の影響、原材料費や物流費の高騰、物価上昇などの影響、長引く新型コロナ ウイルスの地域への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [105.0] 100 [131.0] [100.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 真岡市では、区画整理地や新規の分譲地等の 需要は堅調だが、人口は減少傾向にあり、長 引くコロナ禍による景気後退等も懸念されて いる。 古くからある住宅地として熟成しており、大 きな変動要因は見られない。地価はやや下落 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％