別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 真岡 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真岡 -9 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　征人   TEL.

鑑定評価額 3,730,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真岡市石島字上城８０２番１２ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか併用 住宅も見られる住宅 地域 西5.6m市道 水道、下水 久下田 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．６ ｍ市道 交通 施設 久下田駅　北西方 280m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 久下田駅周辺に店舗等も混在する住宅地域である。繁華性は乏しく、今後は徐々に住宅地域として純化していく ものと思われる。価格水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は真岡市内の住宅地域。主たる需要者は真岡市内の居住者又は真岡市内企業への通勤者である。区画整理地 や新規分譲地については需要が堅調であるが、住環境等の劣る郊外の住宅地等については弱含みで推移しており、圏域 内の価格水準は総じて若干の下落傾向である。標準地周辺を含む二宮地区の取引件数は少ないが、目安として土地の総 額で概ね３００～５００万程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該市場では居住の快適性等を重視する個人による自用目的の取引が中心である。多数の取引事例から試算した比準価 格は実証的で、かつ、市場の特性に適合していることから信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を標準とし、代 表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、標準地は規模的に経済合理的な賃貸住宅の想 定が困難であるため、収益還元法は非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [105.0] 100 [165.9] [102.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率ともに県平均を若干下 回っている。令和３年の土地取引は、前年比 で件数、面積ともに増加している。 久下田駅周辺の混在住宅地域であり、地域要 因に大きな変動はない。価格水準は若干の下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +71.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％