別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 真岡 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真岡 -4 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　宇塚　浩一   TEL.

鑑定評価額 9,300,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真岡市荒町４丁目１９番１７ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北真岡 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 北真岡駅　南東方 600m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、当分は現状で推移すると思われる。地域的に見直されて選好 性が優る地域になりつつあり、地価は下げ止まるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は真岡市の住宅地域。需要者の中心は市内居住者と市内への通勤者で、同一需給圏外からの転入も見受け られる。市内では住宅地需要は比較的多いが、供給も多く、また、市の人口が近年減少傾向であるため、需給関係は需 要がやや弱含みである。需要の中心は土地で６００万円～１１００万円程度、新築戸建住宅の取引は近隣地域付近では 見受けられないが、やや広域的に見ると２４００万円～３１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　アパート等が点在するが、第一種低層住居専用地域で容積率が低く、アパート等は大規模画地でないと建設が困難で あるため、収益価格は試算しなかった。また、近隣地域付近では賃貸物件の建設を目的とする土地取引は極めて少なく 、土地の収益性は殆ど考慮されない。よって、信頼性がある取引事例より求めた比準価格を標準に、地域要因等の価格 形成要因を再吟味し、更に、前年価格、及び指定基準地価格との時系列的な分析を行い、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　真岡 -5                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 真岡市では工場等は増えており、新型コロナ 流行による経済活動の落込みの影響も弱まっ ているが、近年、人口減少が続いている。 戸建住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地 域で、地域要因に大きな変化はないが、地域 的に見直され、住宅地としての相対的な価値 が上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％ 0.0 ％