別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 小山 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 9-4 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　基雄   TEL.

鑑定評価額 47,800,000 円  １㎡当たりの価格 27,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字犬塚字大丸３２番２７外 ②地積 　(㎡) 1,714   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 2:1 工場兼事務所 中小規模工場、住宅 等が混在する工業地 域 西12m市道、南側道 水道、ガス、下水 小山 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ　市道 交通 施設 小山駅　北東方 3.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市街地北東部に位置した中小規模工場、住宅、営業所等の混在した用途の多様性を有する地域で、市 街地中心部への接近条件に比較的恵まれ当該地域からの影響を受け易い地域である。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市及び周辺市町を中心に県内中南部の工業地域等である。需要者の中心は主に中小企業等と思料される が、対象地の地理的条件及び用途地区との関連により工場以外にも、事業所、営業所、住宅地等への転換も可能であり 宅地開発業者や他業種からの需要も期待出来る。取引の中心価格帯は類似の土地取引数が少なく、また取引規模が一定 せず総額は見出し難いが、地価水準としては概ね、２５，０００円／㎡～３０，０００円／㎡程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小山市街地北東部に位置し市街地に比較的近接した工場地域である。地域内の工場では自己使用が中心で、 工場としての賃貸市場は未成熟であり収益価格を試算し得なかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域における取引 事例に適切な補修正を施したもので実証的意義は高い。従って、取引の実態を反映し実証的な比準価格を標準とし、代 表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 63.1] [100.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小山市の人口動態は若干の変動が認められる が概ね安定した推移で、住宅着工件数は一時 の増加期間を除き、ほぼ安定的で不動産需要 も根強い。 市街地に比較的近接した地域で利便性が高く 、不動産需要は安定的であるが現状では特別 な変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％