別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小山 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 9-3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　金田　敏夫   TEL.

鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字出井字磯宮浦１２００番１３外 ②地積 　(㎡) 8,855   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 2:1 工場兼事務所 中小規模工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業団 地 北12m市道 水道 小金井 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   350 ｍ、南   400 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 135.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 小金井駅南方 4.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　工場、流通業務施設が建ち並ぶ中規模の工業団地であり、工業地として良好な地域環境を有しているため、今 後も引き続き現状を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、県内一円の工業地域。需要者の中心は製造及び流通関連の県内外の企業である。需給動向については 、新型コロナの影響が和らぎ、設備投資が増大傾向にあるため、工場増設及び流通再編等の影響を受け、立地性に優れ た工業地に対する需要は比較的多い。取引価格の中心は、１５，０００円／㎡前後であり、地価は工業団地として整備 された良好な地域環境を有する地域性から、需要の増大が見込まれているため、やや上昇傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の工場及び流通関連の事業所が多い工業地域であり、収益価格及び積算価格は求められなかったため、本件にあ っては、比準価格を標準として求めた。比準価格は、市外の事例も採用したものの、適切な事例が数多く得られ、適切 に比準された結果、妥当性の高い価格が得られた。したがって、鑑定評価額を決定するにあたっては、比準価格を標準 とする一方、代表標準地から得られた価格との検討も踏まえ、上記のごとく決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [110.3] [100.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナの影響が和らぎ、経済活動が活 性化しつつあり、投資は徐々に回復基調にあ るため、立地性に富んだ工業地に対する需要 は多い。 　工業団地として整備された地域であり、著 名な企業の工場等が建ち並ぶなど、工業地と して熟成しており、地域的な変化は見られな い。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％