別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 小山 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 9-2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　基雄   TEL.

鑑定評価額 611,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字横倉新田字街道北４８９番９外 ②地積 　(㎡) 33,023   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場 大中規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 西16m県道、三方路 水道、ガス 小山 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   600 ｍ、南   750 ｍ、北   750 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 125.0 ｍ、奥行　約　　 240.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ　県道 交通 施設 小山駅　南東方 4.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は大規模工場が建ち並ぶ工業団地内にあり、ＩＣへの接近に難点を有しているが国道４号に近接し利便 性が高く、工場地域として熟成し安定的である事より、今後も現状が継続するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山市内のみならず北関東の内陸部一円において大規模工場が集積する工業地域で、需要者の中心は全国 展開する各種の事業者である。栃木県内の工場地に対する需要は安定しているが、特に栃木県中央部及び南部地域にあ っては著しい潜在的需要が認められる。需要の中心は取引される画地規模が一定せず総額は把握し難いが、地価水準と しては概ね１７，０００円／㎡～２２，０００円／㎡程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小山市街地南東部に位置し市街地に比較的近接した大規模工場地域である。近隣地域内では自己使用を中心 とし賃貸市場は未成熟であり収益価格を試算し得なかったが、比準価格は同一需給圏内の類似地域における取引事例に 適切な補修正を施したもので実証的意義は高い。従って、本件では取引の実態を反映し実証的な比準価格を標準とし、 類似地域に於ける地価公示地の動向を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小山市の人口動態は若干の変動が認められる が概ね安定した推移で、住宅着工件数は一時 の増加期間を除き、ほぼ安定的で不動産需要 も根強い。 小山市街地南東部に位置し、環境の整った比 較的大規模な工場団地で、市街地に近接し交 通便、幹線道路への系統等の諸条件に恵まれ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％