別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 小山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 9-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字粟宮字東道上９５２番２ ②地積 　(㎡) 1,307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.2:1 事務所兼倉庫 Ｓ1 小規模工場、住宅等 が混在する工業地域 南東9m市道、南西側道 水道、ガス、下水 小山 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   440 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 小山駅　南西方 4.2km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　自然発生的な工場地域である。用途が工業専用地域ではないことから一般住宅も混在しており、長期的には移 行地へ変化することも考えられるが、特に変化の兆しはなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は主に栃木県の宇都宮以南と隣接県の工業地域と判断した。近隣地域は小規模で自然発生的な工業地域で あり、製造業の他、流通業務系の法人等も需要の中心である。当該地域は工業団地ではなく、用途地域も工業地域であ ることから、住宅等も混在している状況にある。よって、画地規模や利用の形態も多種多様で、標準的な画地規模等は 判断できず、需要の中心価格帯は特定できない。しかしながら、目安としては総額で３，０００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　事例の少ない工場地であるため、他市町の取引事例も採用したが、類似性の高い取引も含まれていることから、再吟 味の結果、信頼できる比準価格であると思料した。また、賃貸形式の工場地はほとんどなく、賃貸市場が形成されてい ないため収益価格は試算しなかった。よって、実証的で信頼性の高い比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意 して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減で高齢化率は県平均より低い。令 和３年の土地取引件数及び土地取引面積共に 増加したが、住宅着工数はやや減少している 。 純粋な工業団地ではないので、住宅等も混在 する複合用途の地域であるが、短期的な変動 要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％