鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公３Ｋ -60	小山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m国道、東6m、角地		準工 (70,200)
b	Ｒ０５公３Ｅ -9	小山市		更地	（　）	不整形	南東18m市道、北東6m、角地		２住居 (70,200)
c	Ｒ０５公３Ｎ -8	小山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西18m県道、北6m、角地		近商 (100,200)
d	Ｒ０５公３Ｇ -33	小山市		建付地	（　）	長方形	北18m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	Ｒ０５公３Ｋ -25	小山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、東12m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,770	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	69,889	100 [ 77.0]	90,765	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,800
b	(　 ) 56,801	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	65,036	100 [ 71.4]	91,087		91,100
c	(　 ) 60,130	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	73,983	100 [ 81.3]	91,000		91,000
d	(　 ) 78,756	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	89,828	100 [ 100.0]	89,828		89,800
e	(　 ) 76,730	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	82,938	100 [ 91.1]	91,041		91,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,700 円／㎡]

小山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,955,683	4,079,751	13,875,932	12,371,000	1,504,932	（　0.9483） 1,427,127	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	29,731,813 円　　　　（　 56,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小山 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	240.00	Ｓ4	960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	525 ㎡	18.2 m x 28.9 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階事務所、各階フロア貸し

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

エントランス及び共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	70.0	168.00	2,951	495,768	3.0	1,487,304
							1.0	495,768
2～ 4	事務所	240.00	80.0	192.00	1,880	360,960	2.0	721,920
							1.0	360,960
～

～

～

計		960.00	77.5	744.00		1,578,648		3,653,064
								1,578,648

⑨年額支払賃料	1,578,648 円　×　12ヶ月　＝　 18,943,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 744.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	実費分を別途徴収
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,943,776 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,515,502 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,428,274 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,653,064 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,608 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,578,648 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 493,801 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,955,683 円　　　　（　 34,201 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公３Ｅ（賃）　　　　-14	3,002 ( 2,836)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	3,139	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,042 円/㎡　月額支払賃料（　 2,951 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公３Ｅ（賃）　　　　-6	3,280 ( 3,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	3,184
c	Ｒ０５公３Ｎ（賃）　　　　-30	2,553 ( 2,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	2,802

小山 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,068,000 円	178,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	757,751 円	18,943,776　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 385,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,513,000 円	178,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,079,751 円　（　　　　　　 7,771 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	178,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,371,000 円（　　　　　 23,564 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,955,683 円
②総費用	4,079,751 円
③純収益　①－②	13,875,932 円
④建物等に帰属する純収益	12,371,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,504,932 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,427,127 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,718 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,731,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
小山 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小山 5-3

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　中山　征人

TEL.

鑑定評価額

46,700,000 円

１㎡当たりの価格

88,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小山市駅東通り２丁目８５番１｢駅東通り２－４０－３１｣				②地積　(㎡)	525 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	事務所Ｓ4	事務所、店舗の混在する商業地域	南18m市道	水道、ガス、下水	小山 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

小山駅　南東方

750m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小山駅東方に中層の店舗、事務所等が多く見られる既成の商業地域である。駅東口の再開発計画等により、地域
における繁華性の向上が期待され、価格水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 60,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小山市内の商業地域。主たる需要者は地元の個人事業者や県内外の法人等である。標準地周辺は小山駅東
口に近い中層の事務所、店舗ビル等が多い商業地域であり、東口エリアでは再開発計画等による繁華性の向上が期待さ
れており、需要の回復が見られる。また、標準地周辺の価格水準は若干の上昇傾向で推移しており、取引規模がまちま
ちで総額での把握は困難であるが、１㎡当たり概ね８～１０万程度と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗、事務所等が多く見られる既成の商業地域であるが、賃料水準が低いために収益価格はやや低位に試算された。他
方、比準価格は多数の取引事例から試算した実証的な価格で、かつ、典型的な需要者である地元の個人事業者や県内外
の法人等による自用目的の取引が中心であるという市場の特性にも適合しており、信頼性が高いと判断した。よって、
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、前年価格からの変動推移等も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　小山 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     88,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小山市の人口は横這い乃至微減傾向にあり、
高齢化率は県平均を下回っている。令和３年
の土地取引は、前年比で件数、面積ともに増
加した。

小山駅東方の既成商業地域であり、駅東口の
再開発計画等により繁華性の向上が期待され
る。価格水準は若干の上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

+0.5 ％

３　試算価格算定内訳

小山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公３Ｅ -9	小山市		更地	（　）	不整形	南東18m市道、北東6m、角地		２住居 (70,200)
b	Ｒ０５公３Ｎ -68	小山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東18m県道、南4.5m、西4.5m、三方路		２住居 (70,200)
c	Ｒ０５公３Ｋ -25	小山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、東12m、角地		商業 (100,400)
d	Ｒ０５公３Ｎ -8	小山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西18m県道、北6m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,801	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	65,036	100 [ 73.2]	88,847	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,800
b	(　 ) 104,330	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 128.4]	81,823	100 [ 91.0]	89,915		89,900
c	(　 ) 76,730	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	82,938	100 [ 91.1]	91,041		91,000
d	(　 ) 60,130	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	73,983	100 [ 80.4]	92,019		92,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +28.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,400 円／㎡]

小山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,976,640	4,064,838	13,911,802	12,301,500	1,610,302	（　0.9483） 1,527,049	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	31,813,521 円　　　　（　 60,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小山 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	240.00	Ｓ4	960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	525 ㎡	18.2 m x 28.9 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階事務所、各階フロア貸し。敷地内に駐車場を想定した。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

エントランス及び共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	70.0	168.00	2,914	489,552	3.0	1,468,656
							1.0	489,552
2～ 4	事務所	240.00	80.0	192.00	1,894	363,648	2.0	727,296
							1.0	363,648
～

～

～

計		960.00	77.5	744.00		1,580,496		3,650,544
								1,580,496

⑨年額支払賃料	1,580,496 円　×　12ヶ月　＝　 18,965,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 744.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,965,952 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,517,276 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,448,676 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,650,544 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,585 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,580,496 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 494,379 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,976,640 円　　　　（　 34,241 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公３Ｆ（賃）　　　　-9	2,237 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,913	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,004 円/㎡　月額支払賃料（　 2,914 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公３Ｊ（賃）　　　　-39	2,750 ( 2,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,048
c	Ｒ０５公３Ｎ（賃）　　　　-46	2,781 ( 2,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,051

小山 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,062,000 円	177,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	758,638 円	18,965,952　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 385,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,504,500 円	177,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	177,000 円	177,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	177,000 円	177,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,064,838 円　（　　　　　　 7,743 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	177,000,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,301,500 円（　　　　　 23,431 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,976,640 円
②総費用	4,064,838 円
③純収益　①－②	13,911,802 円
④建物等に帰属する純収益	12,301,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,610,302 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,527,049 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,909 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,813,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,600 円／㎡）