別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 小山 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -26 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　富田　晃司   TEL.

鑑定評価額 8,520,000 円  １㎡当たりの価格 9,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字白鳥字中北１３０８番１ ②地積 　(㎡) 936   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 周囲に農地の多い住 宅地域 南5m市道 水道、下水 野木 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 野木駅北西方 4.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部から距離のある集落地域で変化の要因に乏しく、今後も現状維持的に推移する。地価水準が市内でも最低 位になっているが、新規需要はほとんどない地域なので、当面下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小山市及びその周辺市町の市街化調整区域の住宅地域等。需要者の中心は地縁的選好性を有する農業従 事者等が殆どであり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域は、野木駅の北西方の、小山市郊外に位置する旧 来からの農村集落地域であり、供給自体が少なく、特に需要も地域的に限定される傾向を有しており、需要は弱含みで ある。取引される土地の規模にはばらつきが見られ、中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落地域で、アパート等の収益物件は見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため 、収益価格は試算せず、比準価格を中心として、農家住宅地域という当該地域の地域的特性等も検討し、前年価格や市 場動向、ロシアとウクライナの戦争や海外経済の影響、原材料費や物流費の高騰、物価上昇などの影響、長引く新型コ ロナウイルスの地域への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [130.3] [100.0] 100 9,060  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は限定的で、市内の住宅地 需要は概ね堅調であるが、条件の劣る地域に あっては厳しさが残っており、地域差も鮮明 になっている。 地域要因に格別の変動はない。市街化調整区 域内にあって現状固定化の要因が強く、土地 需要は限定的で取引はほとんど見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％