別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小山 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -24 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　伊矢野　忠寿   TEL.

鑑定評価額 7,980,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字塚崎字大シベ１４８２番２４ ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 郊外の新興住宅地域 北6m市道 水道、ガス 小山 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 小山駅　南方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の分譲住宅地であるが、市街化区域に隣接し、熟成が完了しており、今後も現状を維持するも のと予測される。住宅地の地価は横ばいから上昇に転じると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小山市及び周辺市町の住宅地域と判断した。需要者は小山市及びその周囲市町に居住する３０代～４０ 代の一次取得者が中心で、同一需給圏外からの流入も若干見受けられる。周辺では継続的に宅地供給が行われているが 、小山市における住宅地の需給は堅調で、新型コロナの影響は軽微である。土地は１６０～３００㎡で総額７００万円 ～１，５００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地にあり、居住の快適性を重視することから、自己使用目的の取引が支配的で、 取引価格の水準を目安に価格が決定されることが一般的である。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例によ り求められており、説得力のあるものである。よって比準価格により試算価格を求め、代表標準地との均衡を踏まえて 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野木 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 83.5] [100.0] 100 26,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小山市の住宅地は需給共に堅調であるが、地 域による選別化が起こっており、地価上昇地 区と下落地区の二極化がみられる。 小規模分譲住宅地域で熟成しており、地域要 因の変動はほとんどないが、周辺分譲地との 価格競争にさらされている。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％