別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 小山 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -18 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.

鑑定評価額 7,560,000 円  １㎡当たりの価格 51,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字土塔字東谷２１７番４９ (小山東部第一４８街区５外) ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東6m区画街路 水道、ガス、下水 小山 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業の開始以前 から存する分譲地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ区画街路 交通 施設 小山駅　東方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　土地区画整理事業によって整備されている良好な住宅地域である。既に戸建住宅が建ち並んでおり、住宅地と して熟成していることから今後も変化はなく、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は小山市中心市街地周辺の住宅地域と判断した。需要者の中心は小山市に居住する個人を中心に、市外か らの転入者も含まれる。区画事業が施工中の街区の整然とした良好な住宅地域であり、店舗等への接近条件にも優れて いることから宅地需要は底堅い。土地は総額で７００万円から１，３００万円程度、新築の戸建物件は少ないが２，２ ００万円から２，６００万円程度が需要の中心と思料した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺にはアパ－ト等の収益物件は散在するものの、対象標準地の画地規模が非常に小さいことから賃貸経営に適した 建物の建築が出来ないため収益価格は試算しなかった。比準価格に関しては、類似の取引事例を複数採用して試算して おり、当該市場の特性を反映した実証的な価格であると判断した。よって、当該地域の価格形成要因を反映した比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも配慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,500 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [136.0] [102.0] 100 51,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減で高齢化率は県平均より低い。令 和３年の土地取引件数及び土地取引面積共に 増加したが、住宅着工数はやや減少している 。 区画整理区域内の住宅地域であり、既に住環 境は成熟しており、特段の変動要因は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％