別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 小山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -9 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　宇塚　浩一   TEL.

鑑定評価額 9,650,000 円  １㎡当たりの価格 55,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市犬塚２丁目２１番１４外 ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 小山 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 小山駅　東方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済の住宅地域で、一部に残る農地等の宅地化が徐々に進展することが予測される。環境が良好な住宅地 域で、選別化による選好性が優る地域になっており、地価上昇基調が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は小山市の住宅地域。需要者の中心は市内居住者と市内への通勤者で、同一需給圏外からの転入も見受け られる。小山市の住宅地需要が回復傾向で、市勢も堅調であり、近隣地域付近は宅地の選別化による選好性も優るため 、需給関係は需要が強い。需要の中心は土地で９００万円～１４００万円程度、新築戸建住宅の取引は近隣地域付近で は見受けられないが、やや広域的に見ると２７００万円～３４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅の中にアパート等が散在する地域であるが、アパート等を建設するには一定規模以上の面積が必要な地域で あるため、収益価格は試算しなかった。また、近隣地域付近では賃貸物件の建設を目的とする土地取引は稀で、土地取 引に於いて収益性は殆ど考慮されない。よって、信頼性がある取引事例より求めた、実証的な比準価格を標準に、地域 要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,500 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [123.2] [100.0] 100 56,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小山市は人口増加が止まり、最近は横這い・ 微減傾向となっているが、工場等が進出して 市勢が進展し、住宅地需要は堅調である。 残存する農地等の宅地化が徐々に進み、住宅 地として熟成するものと思われ、選別化によ る選好性が、更に優る地域になりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％