別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　坂本　嘉男   TEL.

鑑定評価額 5,550,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字外城字上台１５２番１４ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる郊外の分譲住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 小山 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小山駅　南西方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ４号線西側背後に一般住宅が建ち並ぶ地域で、今後も住宅地域として推移するものと予測する。当該地域は文教 施設や利便施設の配置に恵まれているため、地価水準は横ばい傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山市の市街地及びその周辺部の住宅地域である。需要者の中心は小山市及びその周辺市町に居住する３ ０代～４０代の一次取得者が中心で、同一需給圏外からの流入も見受けられる。当該地域は、街区が雑然としているが 、利便施設等の配置に恵まれているため、底堅い需要がある。土地は２００㎡前後で６００万円～１千万円程度、新築 の戸建物件は２２００万円～３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺部は戸建中心の住宅地域で、自用目的での取引が支配的である。比準価格は、市街地南西部の住宅地の事例を基に 求められており、取引時点が新しく、補正率も少ないことから信頼性は高い。収益価格は画地規模が小さく、経済合理 的な賃貸物件の想定が困難で求められなかった。よって、唯一求められた比準価格を標準とし、住宅地の選別化による 需給動向等を考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,700 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [ 72.0] [105.0] 100 35,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間基準の県の人口減少率（－２．７％） に対し、わずかの減少で推移し（－０．５％ ）、高齢化率（２６．２％）も低く底堅い住 宅地需要がある。 市街地南西部に位置する住宅地域であり、住 宅地として人気のある城東から城南地区に比 較し、選好性は劣るが、利便性に恵まれ需要 が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％