別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 日光 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日光 5-3 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　圭一   TEL.

鑑定評価額 37,700,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日光市鬼怒川温泉大原字三ツ石１３８８番３ ②地積 　(㎡) 1,244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 国立公(２種) （その他） 土砂災害警戒区域 (90,400) 1:2 ホテル Ｓ4 ホテル、旅館等が見 られる温泉街の商業 地域 北西15.5m市道 水道、ガス、下水 鬼怒川温泉 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 ホテル施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５．５ｍ市道 交通 施設 鬼怒川温泉駅北方 350m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防 国立公(２種) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は鬼怒川温泉街にある商業地域であり、地域要因に格別の変動はなく、今後も現状を維持するものと予 測する。価格水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ホテル施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日光市内の商業地域を主として栃木県内の各観光地をも含む一円の圏域であり、広範囲に亘る。主たる 需要者は地元事業者であり、温泉地については全国展開する宿泊事業者による需要も認められる。日光地区の商業地域 に比して鬼怒川温泉地区の商業地域の需要は弱く、コロナ禍もあり温泉観光地の先行きは不透明な状況が続いている。 取引が少ないうえに取引される画地規模はばらついており、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用のホテルや旅館等を主とした鬼怒川温泉街の商業地域である。当該地域及び周辺地域においては、商業 事業者向けの賃貸市場が成熟していないことから収益還元法は適用できず、また、既成の商業地であることから原価法 も適用できなかった。したがって、取引の実態を反映し実証的な価格として説得性が高い比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日光 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 99.0] 100 [131.6] [100.0] 100 30,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日光市は過去１年間で生産年齢人口が２．０ ％減少し、住宅地需要は弱含みであるが、観 光関連の商業地域の一部では地価の下げ止ま りが見られる。 鬼怒川温泉街の商業地域であり、日光地区の 商業地域とは異なり需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％