別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 日光 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日光 -6 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　順一   TEL.

鑑定評価額 6,900,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日光市瀬尾字前原７７番１０外 ②地積 　(㎡) 352   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 南3m市道 水道、下水 大谷向 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　３ｍ市 道 交通 施設 大谷向駅北西方 720m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣は旧今市市郊外部の既成住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られず、当面は概ね現状を保ちつつ推移す るものと見込まれる。地価水準は弱含みの状態で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日光市内に存する住宅地域の範囲で形成される。主たる需要者は、市内及び周辺市町に在住する第一次 取得者層で、圏外からの流入は極めて少ない。人口減少及び高齢化の進行により地域経済の縮小が続く中で、住宅地の 取引需要も低調に推移している。市場において需要の中心となる価格帯は、土地のみで４００～８００万円前後、新築 戸建では１，８００～２，４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は旧今市市郊外の既成住宅地域で、周辺には空地も残る。アパート等の不動産賃貸も散見されるが、賃貸市場は未 成熟であることから収益還元法は非適用とした。近隣は自己使用を前提とした土地利用が大半であり、市場の実勢を反 映した比準価格には強い説得力が認められる。以上により、鑑定評価額は比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日光 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [120.8] [105.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日光市は人口減少率、高齢化率の上昇が続き 、いずれも県平均値を上回っている。地域経 済は縮小傾向にあり、不動産市場も弱含みで 推移している。 旧今市市郊外の既成住宅地域で、地域要因に 特段の変化は見られない。街路条件が劣るこ とから選別化の対象となり、市場競争力はや や劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％