別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 日光 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日光 -4 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　石坂　芳明   TEL.

鑑定評価額 4,720,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日光市今市字下原１２４１番１１外 ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地が見られる住 宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 下今市 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    55 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 下今市駅東方 1.9km 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後の熟成された住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測 される。街路条件のやや劣る住宅地域で、需要が弱いため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日光市今市地区の住宅地域である。近隣地域は既存の住宅地域で、主たる需要者は日光市内に居住または 通勤する一次取得者で、地縁的選好性を有する者が中心である。当該地域は熟成度の高い既存の住宅地域で、高齢化等 の影響で、潜在的な供給圧力は増しているが、需要は弱含んでいる。対象標準地に係る市場の中心価格帯は、土地が１ ５０㎡～２５０㎡程度で、概ね３５０万円～６００万円、新築戸建物件は２，０００万円台前半が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、周辺地域等も含めアパート等も見られるが、画地規模が小さく、経済合 理性を有する賃貸住宅の経営が困難なため、収益価格は試算しない。戸建住宅地域では自己使用目的での取引が主で、 快適性、利便性等が重視され、市場における取引価格が価格決定の重要な指標となる。従って、不動産市場の動向等を 考慮し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日光 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [ 96.8] [101.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口が減少し、高齢化率が高まり、地域経済 は依然として停滞傾向にあるが、インフラ整 備が進んだ地域を中心に宅地需要は回復傾向 にある。 街路条件がやや劣る既存の住宅地域で、熟成 度が高いため、地域要因に大きな変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％