別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 日光 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日光 -2 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　圭一   TEL.

鑑定評価額 3,310,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日光市清滝１丁目１７５番１ ｢清滝１－９－１４｣ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 国立公(普通) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる幹線道路背後の 住宅地域 南東7.5m市道 水道、下水 東武日光 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 東武日光駅西方 6.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 国立公(普通) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は山間部に大規模工場も見られる既成の住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現 状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日光地区を中心とした市内の住宅地域一円の圏域である。主たる需要者は、市内に居住又は勤務する住宅 一次取得者であり、別荘地域を除くと、同一需給圏外からの転入者は見られない。日光市では総人口及び生産年齢人口 の減少ペースが県内でも大きいこともあり、日光地区の既成住宅地域では需給ともに低調である。日光地区の土地取引 の中心価格帯は５００万円以下であり、新築建売物件や分譲地はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は日光地区の山間部に位置し、大規模工場に隣接する古くからの住宅地域である。近隣地域及び同一需給圏内 の類似地域においては、自己使用の戸建住宅建設目的での不動産取引が多く、賃貸市場は未成熟である。後記の理由に より積算価格及び収益価格は試算し得なかったので、取引の実態を反映し実証的な価格として説得性が高い比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日光 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [189.2] [104.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日光市は過去１年間で生産年齢人口が２．０ ％減少し、住宅地需要は弱含みであるが、観 光関連の商業地域の一部では地価の下げ止ま りが見られる。 企業城下町としてかつて栄えた地区ではある が、地縁的選好性を有する者の需要に限定さ れており、取引は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +82.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％