別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿沼 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 9-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　坂本　嘉男   TEL.

鑑定評価額 1,030,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市さつき町７番３ ②地積 　(㎡) 62,743   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ工業団地 南西20m国道、三方路 水道、ガス 鹿沼 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   500 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 180.0 ｍ、奥行　約　　 280.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ国道　　　三 方路 交通 施設 鹿沼駅　南東方 6.2km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模工場からなる立地条件に優れた工業団地で、今後とも工業地域として推移するものと予測する。サプラ イチェーンの見直しや医療物資生産の国内回帰もあり、地価水準は上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県央及び県南の工業地域の圏域。令和３年の工場立地件数は、２７件と前年より９件減少し、都道県別 順位で前年７位から１１位、面積は２９ｈａと同じく６３ｈａ減少し、前年３位から１７位となった。生産の国内回帰 が期待される中、需要は強含みであるが、分譲可能な産業団地が少なく供給不足となっている。取引規模がまちまちで 需要の中心となる価格帯は把握できないが、単価では、１万円～２万円の範囲である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、東北自動車道鹿沼ＩＣへの接近性に恵まれた工業団地内にあり、比準価格のみ求められた。よって、比 準価格を標準に、サプライチェーンの脱中国の動きから国内の工業団地に需要が派生しているなか、県内では供給物件 がなく、数カ所で新たに産業団地が造成中であるなど、今日の工業用地の需給動向等を考慮の上、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [113.0] [100.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] サプライチェーンの脱中国の動きから生産の 国内回帰を企画する企業もあり、県内工業地 域に対する需要は強く、供給は少ない状態に ある。 工業団地としての各画地の配置状況、東北自 動車道鹿沼ＩＣとの接近条件など工業地とし ての立地条件に優れ、需要は強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％