鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿沼 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公３Ｎ -61	鹿沼市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	Ｒ０５公３Ｐ -205	鹿沼市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０５公３Ｆ -13	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０５公３Ｆ -19	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、西6m、角地		１低専 (60,80)
e	Ｒ０５公３Ｍ -47	鹿沼市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,571	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	47,142	100 [ 116.4]	40,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	41,300
b	(　 ) 40,152	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	38,415	100 [ 97.9]	39,239		40,000
c	(　 ) 35,389	100 [ 110.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	31,068	100 [ 80.8]	38,450		39,200
d	(　 ) 42,399	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	41,082	100 [ 103.5]	39,693		40,500
e	(　 ) 42,828	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	41,610	100 [ 104.4]	39,856		40,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	買進み	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +11.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,300 円／㎡]

鹿沼 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が収集できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,233,757	470,943	1,762,814	1,625,670	137,144	（　0.9731） 133,455	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,839,468 円　　　　（　 12,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿沼 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	74.52	Ｗ2	149.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	234 ㎡	15.5 m x 15.0 m	前面道路：区画街路　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け１ＤＫ・平均専有面積約３７．２６㎡。駐車場各戸１台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	74.52	100.0	74.52	1,254	93,448	1.0	93,448
							0.0	0
2～ 2	住宅	74.52	100.0	74.52	1,284	95,684	1.0	95,684
							0.0	0
～

～

～

計		149.04	100.0	149.04		189,132		189,132
								0

⑨年額支払賃料	189,132 円　×　12ヶ月　＝　 2,269,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,269,584 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　％　＝　　 181,567 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,232,017 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	189,132 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,740 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,233,757 円　　　　（　 9,546 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公３Ｄ（賃）　　　　-4	1,271 ( 1,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,271	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,291 円/㎡　月額支払賃料（　 1,254 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公３Ｐ（賃）　　　　-2	1,286 ( 1,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,354
c	Ｒ０５公３Ｎ（賃）　　　　-8	1,185 ( 1,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,247

鹿沼 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,200 円	24,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	96,543 円	2,413,584　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 206,500 円	24,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 470,943 円　（　　　　　　 2,013 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,300,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,625,670 円（　　　　　 6,947 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,233,757 円
②総費用	470,943 円
③純収益　①－②	1,762,814 円
④建物等に帰属する純収益	1,625,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	137,144 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	133,455 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 570 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,839,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
鹿沼 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿沼 -22

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　坂本　嘉男

TEL.

鑑定評価額

9,430,000 円

１㎡当たりの価格

40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	個別評価

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿沼市花岡町字小藪川６番１ (新鹿沼駅西４０街区３－１)				②地積　(㎡)	234 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパートが見られる新興住宅地域	西6m区画街路	水道、下水	新鹿沼 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ区画街路

交通

施設

新鹿沼駅　南西方

400m

法令

規制

２中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした住宅地域で、基盤整備が進みつつあり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。環境条
件には恵まれているが、住宅地の供給過剰感があり、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ日光線及び東武日光線沿線で概ね鹿沼市及び隣接市の圏域。需要者の中心は、鹿沼市及び隣接市に
居住する３０代の一次取得者が多い。当該地域は、区画整理事業が進行しつつあるが、市街地の西部に位置し、需要の
中心は、市街地南部から南東部にかけてが強く、選別化により需給はやや弱い。市場の中心価格帯は、土地が２００㎡
～３００㎡で５００万円～８００万円程度で、新築の戸建物件は２３００万円～３０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺部は低層住宅中心の住宅地域で自用目的での取引が支配的であるが、駅に近く賃貸物件としての利用も可能な状況
にある。比準価格は、新鹿沼駅、鹿沼駅周辺の事例から求められた。収益価格は、新鹿沼駅近辺の賃貸事例より求めら
れたが、市街地南東部での賃貸物件の供給が多く、比準価格よりかなり低位に求められた。よって、比準価格を標準と
し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿沼 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,400 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[101.0]

100
[ 87.3]

[102.0]
100

40,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

５年間基準の県の人口減少率（－２．７％）
を上回る人口減少率（－４．６％）で、高齢
化率（３１．６％）も高く、住宅地需要は弱
い。

土地区画整理事業の施行により地域性の向上
が見られるが、市街地とは軌道により、地域
性が分断されていることから選別化により需
要はやや弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿沼 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公３Ｆ -1	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西6m、角地		１低専 (60,80)
b	Ｒ０５公３Ｆ -6	鹿沼市		更地	（　）	ほぼ整形	南東5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０５公３Ｆ -13	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０５公３Ｆ -14	鹿沼市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,943	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	43,068	100 [ 95.0]	45,335	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	46,200
b	(　 ) 38,417	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	36,866	100 [ 90.2]	40,871		41,700
c	(　 ) 35,389	100 [ 110.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	31,068	100 [ 81.7]	38,027		38,800
d	(　 ) 34,946	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	33,781	100 [ 85.5]	39,510		40,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
c	買進み	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,300 円／㎡]

鹿沼 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理地内にあり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,305,984	485,015	1,820,969	1,667,270	153,699	（　0.9741） 149,718	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,185,489 円　　　　（　 13,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿沼 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	234 ㎡	15.5 m x 15.0 m	前面道路：区画街路　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ４０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,239	99,120	1.0	99,120
							1.0	99,120
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,264	101,120	1.0	101,120
							1.0	101,120
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		200,240		200,240
								200,240

⑨年額支払賃料	200,240 円　×　12ヶ月　＝　 2,402,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,402,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 192,230 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,210,650 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	200,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,842 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 200,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 93,492 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,305,984 円　　　　（　 9,855 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公３Ｄ（賃）　　　　-4	1,271 ( 1,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,324	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,292 円/㎡　月額支払賃料（　 1,239 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公３Ｇ（賃）　　　　-20	1,238 ( 1,187)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	1,264
c	Ｒ０５公３Ｐ（賃）　　　　-2	1,286 ( 1,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	1,287

鹿沼 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,200 円	25,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	96,115 円	2,402,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 215,000 円	25,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 485,015 円　（　　　　　　 2,073 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,667,270 円（　　　　　 7,125 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,305,984 円
②総費用	485,015 円
③純収益　①－②	1,820,969 円
④建物等に帰属する純収益	1,667,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	153,699 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	149,718 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 640 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,185,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,600 円／㎡）