別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 鹿沼 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -19 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　基雄   TEL.

鑑定評価額 6,390,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市上奈良部町字欠附９０番２ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 が見られる住宅地域 東4m市道 水道 樅山 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の農家集落地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 樅山駅　東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は鹿沼市街地南部に位置した中規模集落地域で道路の整備状況、生活利便性、市街地への接近性に難点 を有し地域の老朽化が認められるが、当面現状を維持するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿沼市郊外及び隣接市町の圏域で、需要者は同一需給圏内で当該地域に地縁的選好性を有する者が中心で 同一需給圏外からの転入者は認め難い。当該地域は市街地外周部の市街化調整区域に存する事から未だに需給の低い状 況が継続している。新規の土地建物一体とした取引が皆無に近いため、的確な土地建物の総額の把握は困難であるが、 土地単価としては概ね１２，０００円／㎡～１４，０００円／㎡程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域で、周辺にはアパート等の収益物件は見受けられず収益価格を試算し得な かった。比準価格は比較可能な市街化調整区域内宅地の取引事例に適切な補修正を施したもので実証的意義は高い。 従って、本件では取引の実態を反映し実証的な比準価格を標準とし、類似地域に於ける地価公示地の動向を踏まえ鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿沼市の人口動態は県平均を上回る減少傾向 が継続し、住宅着工数も令和４年後半には対 前年比は低下し、不動産市場に対する影響が 認められる。 鹿沼市街地南部に位置した中規模集落地域で 、大きな変動要因は認められず概ね現状のま ま推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％