別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鹿沼 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -15 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　市村　明洋   TEL.

鑑定評価額 7,430,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市口粟野字横町１６６４番７外 ②地積 　(㎡) 445   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する県道沿いの 住宅地域 西10m県道 水道、下水 樅山 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和元年１０月に台風による 水害を受けた 街 路 基準方位北、１０ｍ 県道 交通 施設 樅山駅南西方 7.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧粟野町地区は過疎化が進行しており、特に役場機能の移転後はその傾向が顕著で、中心部にある近隣地域はそ の影響を強く受けている。今後も不動産市場の回復は見込がたく、地価は下落傾向が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧粟野町地区を中心とした郊外の住宅地域の圏域。需要者は地縁的な選好性を有する地元関係者が大半で 、田舎暮らし等を目的とした外部からの需要は限定的である。同地区における取引は低迷しており、需給ともに散発的 で、市場は弱い動きが続いている。中心価格帯は、取引が少なく規模が様々であるため把握しにくいが、単価としては ㎡当たり２万円未満のものが大半であり、より低廉なものも散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 合理的な賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は求めなかったが、市場における取引は自己利用を目的とするもの が大半で、賃貸経営による収益性は重視されない。比準価格を求めるにあたり比較可能な事例は少なかったが、旧粟野 町地区の類似事例を採用して求めており、試算価格は市場の特性を反映し規範性が高い。したがって比準価格の妥当性 を認めてこれを採用し、前年公示価格及び他の公示地等との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向が続く中、市内では宅地供給が 多く需給は緩んでいる。近時の建築費や消費 者物価の上昇が、今後地価に影響を与える可 能性もある。 地域要因に格別の変動はないが、旧粟野町地 区は全体として有効需要に乏しい状況が続い ており、地価回復の兆しは見えない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％