別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 鹿沼 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -14 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市酒野谷字新田７９７番２外 ②地積 　(㎡) 855   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が散在する 農村地帯の住宅地域 東4m市道 水道、下水 樅山 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 樅山駅　北西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　市街化調整区域内の農家住宅が主体の集落地域である。周囲には農地も多く、開発の規制が厳しいことから宅 地化が進行することはないため、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は鹿沼市内の市街化調整区域の住宅地域である。開発規制の厳しい市街化調整区域ということもあり、需 要者は地縁的選好性を有する市街化調整区域内の居住者がほとんどで、外部からの需要はあまりない。農家住宅等が散 在している程度で宅地化率も低い。市街化区域内の宅地に比べると規模も様々であり、需要の中心価格帯は見出せない 状況にあるが、市街化区域内の宅地の下落傾向を反映して需要は小さくなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　取引事例比較法において採用した事例は全て鹿沼市の市街化調整区域内における取引である。標準的な取引が少ない 市街化調整区域内ではあるものの、再吟味の結果、適切に補修正されており、その信頼性は高いと思料した。なお、自 用の農家住宅が主体であり、アパート等は皆無のため収益価格の試算には至らなかった。よって、当該地域の不動産市 場の特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿沼 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [100.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は大きく高齢化率も若干高い。令 和３年の取引件数及び取引面積は増加した。 建築着工数は令和４年になってからは減少傾 向にある。 市街化調整区域内の農家集落地域である。宅 地需要がかなり小さい地域であり、変動要因 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％