鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿沼 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公３Ｆ -39	鹿沼市		建付地	（　）	不整形	東4m道路、中間画地		１住居 (60,160)
b	Ｒ０５公３Ｇ -63	鹿沼市		建付地	（　）	台形	北東4m市道、東4m、角地		準工 (70,200)
c	Ｒ０５公３Ｇ -52	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m私道、北6m、角地		１住居 (70,200)
d	Ｒ０５公３Ｍ -12	鹿沼市		建付地	（　）	長方形	南6m私道、東4m、角地		１中専 (70,200)
e	Ｒ０５公３Ｆ -17	鹿沼市		更地	（　）	ほぼ台形	北4m道路、中間画地		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,694	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	26,471	100 [ 95.1]	27,835	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	29,200
b	(　 ) 27,209	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	28,662	100 [ 103.7]	27,639		29,000
c	(　 ) 33,450	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	31,413	100 [ 113.3]	27,726		29,100
d	(　 ) 29,808	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	27,609	100 [ 100.8]	27,390		28,800
e	(　 ) 27,231	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,204	100 [ 97.0]	28,045		29,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,100 円／㎡]

鹿沼 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			同種の適切な造成事例が得られず、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲住宅地域で周辺にアパートは見られず、また、アパートの建設には駐車場確保が必要な地域であり、標準地の規模では駐車場を確保して賃貸市場に於いて競争力のあるアパートを建設することが出来ないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
鹿沼 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿沼 -13

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　阪上　真佐彦

TEL.

鑑定評価額

5,240,000 円

１㎡当たりの価格

29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿沼市村井町字神田１６５番６				②地積　(㎡)	180 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南6m道路	水道、ガス、下水	新鹿沼 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ道路

交通

施設

新鹿沼駅　南方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　やや年数を経た郊外部の小規模分譲地である。画地規模が小さく、東武鉄道の軌道敷からも近いことから住宅
地としての品等はやや低い。未利用地は少なく、ほぼ建付地となっていることから現状で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は鹿沼市内の住宅地域である。近隣地域は中心部からやや外れた小規模分譲住宅が主体の地域であり、需
要者の中心は鹿沼市に居住する個人で、同一需給圏外からの流入は少ない。当該地域の周辺は未利用地も見られ、住宅
地域としての成熟度は劣っていることから需要は小さい。画地規模もややまちまちで、土地価格で５００万円から１，
０００万円程度、新築物件は少ないが２，１００万円から２，５００万円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　対象標準地の画地規模が小さいため、経済合理性に見合う収益物件の建築が出来ないことから、収益価格は試算しな
かった。比準価格については、複数の信頼できる取引事例から求めており、実証的で信頼性は高いと思料した。また、
比準の各段階も再吟味の結果、適切であると思料した。よって、戸建住宅が中心の住宅地域であることから、比準価格
を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿沼 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,400 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[101.0]

100
[125.0]

[105.0]
100

29,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少率は大きく高齢化率も若干高い。令
和３年の取引件数及び取引面積は増加した。
建築着工数は令和４年になってからは減少傾
向にある。

郊外の小規模な分譲地であり、造成後かなり
経過しているので地域の変化は見られない。
新規の分譲地に比べ需要は小さくなっている
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿沼 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公３Ｇ -32	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０５公３Ｆ -13	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０５公３Ｆ -14	鹿沼市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	Ｒ０５公３Ｍ -46	鹿沼市		建付地	（　）	長方形	北6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,232	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	31,333	100 [ 112.5]	27,852	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	29,200
b	(　 ) 35,389	100 [ 110.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	31,068	100 [ 111.7]	27,814		29,200
c	(　 ) 34,946	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	33,781	100 [ 119.8]	28,198		29,600
d	(　 ) 21,226	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	27,905	100 [ 101.7]	27,439		28,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
b	買進み	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,100 円／㎡]

鹿沼 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地と類似性のある造成事例が存しないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		小規模分譲地内の戸建住宅としての利用が標準的な地域である一方、画地規模が小さく、採算のとれる賃貸物件の想定が困難なため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ