別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鹿沼 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -8 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　光彦   TEL.

鑑定評価額 5,930,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市上野町字中上野７６番３ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 中に農地が介在する 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 鹿沼 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ　 市道 交通 施設 鹿沼駅北東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は低層住宅が建ち並ぶ住宅地域である。街路条件に劣り、新しい分譲地に競争力で劣るため、需要は弱 含んでいる。ＪＲ鹿沼駅東口整備事業が進捗中であり、今後の動向が注視される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿沼市において、住居系の用途に供されている区域と判断した。需要の中心は鹿沼市及び周辺市町居住者 である。市街地各所において積極的な宅地供給が行われており、供給圧力は強い。対象地は街路の系統・連続性等にお いて、利便性が劣り需要は弱含みである。土地は５００～７００万円程度、新築戸建は２，０００～３，０００万円程 度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は居住の快適性を重視する住宅地にあるが、戸建住宅地として純化しており、賃貸市場は未成熟である。周辺で はアパート等も散見されるが、自用での利用が支配的であるため収益価格の査定は断念した。比準価格は類似の事例を 複数選択しており、信頼性は高い。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、単価と総額との関連、代表標準地と の均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿沼 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [130.6] [100.0] 100 26,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染が再び拡大傾向に ある。先行きが不透明な状況であり、消費者 マインドの動向が注視されている。 古くからある住宅地として熟成している。近 隣では都市計画道路の工事が進捗しており、 系統連続性の向上が、今後期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％