別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 鹿沼 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -5 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.

鑑定評価額 4,410,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市楡木町字西前９９９番１８ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 駅に近い住宅地域 南4.2m市道 水道、下水 楡木 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 楡木駅　南東方 150m 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 　駅周辺の住宅地域であるが、鹿沼市の中心部からは大分離れていることから周囲には農地も多い。宅地部分は 小規模であるが、駅周辺ということもあり未利用地は少なく熟成しており、現状で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は鹿沼市内の住宅地域と判断した。需要の中心は鹿沼市に居住する個人であり、同一需給圏以外からの流 入はほとんど見られない。楡木駅に近い住宅地域であるが、鹿沼市の住宅地の中では需要がかなり小さい。土地価格で ４００万円から７００万円程度が需要の中心で、周辺では新築の一戸建は少なく、戸建物件の中心価格帯は特定できな い。鹿沼市の中でもかなり郊外部であり、周辺には農地も多いことから需要はかなり限定的な地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地の画地規模が小さいことや、賃貸市場が未成熟であることなどから、収益価格は試算しなかった。比準価 格は類似の複数の取引事例から求めており、実証的で信頼度の高い試算価格である。また、比準の各段階を再吟味した 結果、いずれも適切で信頼できると判断した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿沼 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [153.5] [105.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は大きく高齢化率も若干高い。令 和３年の取引件数及び取引面積は増加した。 建築着工数は令和４年になってからは減少傾 向にある。 駅周辺の既存の住宅地域であり、特段の変動 要因はない。新規の分譲地との比較で需要は 低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％